Risiko Immobilienkonzerne? BaFin kündigt Prüfung bei Immobilien-Beteiligungsgesellschaft NSI Asset AG an

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Sie kennen die NSI Asset AG nicht? Das ging mir bis vor kurzem auch so. Durch die Ankündigung der Bilanzkontrolle der Abschlüsse und Berichte der Jahre 2021 sowie 2022 ist die Gesellschaft erstmalig auf meinem Rader erschienen. Die NSI Asset AG ist eine Holdinggesellschaft für Beteiligungen an Finanzdienstleistern und Immobilienbeteiligungen in Deutschland.

Die Prüfungsanordnung zeigt: Das Erdbeben der Immobilienbranche ist inzwischen auch bei der Bilanzkontrolle angekommen. Der ein oder andere Punkt der Prüfung bei der NSI Asset AG erscheint unternehmensspezifisch zu sein. Doch ehrlich gesagt, treffen mehrere Inhalte der angekündigten Prüfung auch auf einige andere Immobilienkonzerne zu.

Was die BaFin genauer prüfen will

Beim Konzernabschluss 2022 und dem dazugehörigen Lagebericht möchte sich die BaFin laut ihrer Bekanntmachung der Prüfungsanordnung von Anfang Oktober unter anderem die folgenden Inhalte prüfen: Weiterlesen →

Tanken mit zu viel Selbstbedienung

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Der Missbrauch einer dienstlichen Tankkarte stellt nicht nur eine strafbare Handlung dar, sondern rechtfertigt nach Ansicht des LAG Niedersachen (v. 29.03.2023 – 2 Sa 313/22) auch ohne vorherige Abmahnung eine außerordentliche Kündigung des Arbeitnehmers aus wichtigem Grund.

Worum ging es im Streitfall ?

Der Arbeitnehmer (Kläger) war führender Vertriebsmitarbeiter mit einem Monatseinkommen von mehr als 15.000 Euro brutto monatlich. Er erhielt zusätzlich einen BMW (Diesel) mit einem Tankvolumen von 59 Litern als Dienstwagen. Der Arbeitnehmer erhielt zwei Tankkarten, die er ausschließlich für seinen Dienstwagen nutzen durfte. Der Arbeitnehmer nahm mit den dienstlichen Tankkarten Tank- und Cabrio-Waschvorgänge bei seinen Privatfahrzeugen (Porsche 911 Cabrio mit Superkraftstoff; VW Touareg mit Diesel). Beispielsweise nutzte der Arbeitnehmer die dienstliche Tankkarte auch für eine Cabrio-Pflege an seinem Privatfahrzeugen Porsche 911 Cabrio, ferner betankte er sein Privatfahrzeug VW Touareg mit mehr als 59 Litern. Der Arbeitgeber kündigte deshalb das mit dem Arbeitnehmer bestehende Arbeitsverhältnis außerordentlich fristlos ohne vorherige Abmahnung.

Wie haben die Arbeitsgerichte entschieden?

Das ArbG Lingen (v. 13.4.2021 – 1 Ca 343/21) hat die Kündigungsschutzklage des Klägers abgewiesen. Auch das LAG Niedersachsen hat festgestellt, dass die außerordentliche Kündigung wirksam ist. Weiterlesen →

Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 2)

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Reformvorschlag des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW

Im ersten Teil hatten wir uns mit den Reformvorschlägen zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes befasst. Dort spielte vor allem das Thema energetische Maßnahmen eine wichtige Rolle. Auch hier zeigt sich das Thema Nachhaltigkeit bei den Reformvorschlägen: Der nachträgliche Einbau einer Photovoltaik-Anlage soll künftig differenzierter betrachtet werden, wenn es um die Einordnung als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten geht.

Begriff „Erweiterung eines Gebäudes“

Zunächst auch hier eine kurze Erläuterung, was die Erweiterung eines Gebäudes bedeutet. Weiterlesen →

Was „Ausschlachten“ und „Upcycling“ umsatzsteuerlich gemeinsam haben

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Der EuGH hatte mit Urteil vom 18.1.2017 (C-471/15, „Sjelle Autogenbrug“) entschieden, dass das Ausschlachten von Autoteilen der Differenzbesteuerung unterliegen kann. Konkret: Art. 311 Abs. 1 Nr. 1 MwStSystRL ist dahin auszulegen, dass gebrauchte Teile, die aus Altfahrzeugen, die ein Autoverwertungsunternehmen von einer Privatperson erworben hat, stammen und als Ersatzteile verkauft werden sollen, „Gebrauchtgegenstände“ im Sinne dieser Bestimmung sind. Folglich unterliegt die Lieferung solcher Teile durch einen steuerpflichtigen Wiederverkäufer der Differenzbesteuerung.

Fraglich war und ist allerdings, wie sozusagen der umgekehrte Fall zu betrachten ist, dass „Alt und Neu“ zusammengefügt werden, um daraus etwas schönes Neues zu fertigen – so beispielsweise, wenn eine antike Kommode mit einem neuen Waschbecken versehen und anschließend verkauft wird. Neudeutsch wird auch von „Upcycling“ gesprochen.

Mit einem solchen Fall wird sich bald der BFH befassen müssen (Az. XI R 9/23). Weiterlesen →

Geschafft! Der Abschluss der Adler Group von 2022 kann geprüft werden

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Vier Prüfungsgesellschaften teilen sich die Arbeit auf

Endlich eine positive Meldung: Die Adler Group hat endlich einen Abschlussprüfer gefunden. Genau genommen sogar mehrere. Denn die Prüfung wird nicht von einer, sondern gleich mehreren Prüfungsgesellschaften durchgeführt. Teamarbeit sozusagen.

Schon verrückt, dass es eine solche Tatsache in die Tagespresse schafft. Wenn man auf die langwierige Suche von Adler zurückblickt, ist dies jedoch wenig verwunderlich. Nicht einmal das Gericht konnte Adlers Problem lösen, denn KPMG hatte die Prüfung abgelehnt, trotz gerichtlicher Bestellung. Auch dies ist wenig überraschend. Doch laut Handelsblatt ein Novum in der deutschen Wirtschaftsgeschichte.

Auf die Prüfungsgesellschaften kommt nun einige Arbeit zu. Vermutlich können sie direkt nach der Prüfung des Abschlusses für 2022 gleich den nächsten Abschluss prüfen. Denn Adler ist sicherlich kein einfaches Prüfungsmandat. Bei der anvisierten Hauptversammlung am 27. November soll der Prüfungsauftrag auch direkt für zwei Jahre erteilt werden. Auch das ist sicherlich ein seltener Fall. Weiterlesen →

Vorrang der verdeckten Gewinnausschüttung gegenüber der objektiv richtigen Bilanz? (Teil 1)

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„Vom unklaren Denken zur Besteuerung nach Gutdünken“. Unter dieser Schlagzeile hat Bareis schon im Jahr 2005 eine systemgerechte Gewinnermittlung angemahnt (und sich insbesondere gegen die von Wassermeyer entwickelte Forderung nach einer Zusatzrechnung außerhalb der Bilanz gewandt (Bareis, DB 2010, 2637 versus Wassermeyer, DB 2010, 1959).

Wassermeyer leitet die Hinzurechnung einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) außerhalb der Bilanz aus § 4 Abs. 1 EStG ab, während Bareis für eine gesonderte „Unterschiedsbetragsermittlung“ keine gesetzliche Grundlage sieht (Bareis, a.a.O.; ders., GmbHR 2009, 813). Tatsächlich verweist § 7 Abs. 4 KStG für Kaufleute auf das Handelsrecht und § 8 Abs. 1 KStG nimmt Bezug auf das Einkommensteuergesetz. Bei der Einkommensteuer geht § 5 EStG als lex specialis der einfachen Gewinnermittlung des § 4 Abs. 1 EStG vor.

Während der qualifizierte Bestandsvermögensvergleich gem. § 5 EStG den handels-rechtlichen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) entsprechen muss, fehlt beim Bestandsvermögensvergleich des § 4 EStG die Anbindung an das Handelsrecht und die GoB. Schon diese unterschiedliche Qualität der Ermittlung eines Periodenerfolgs zeigt, dass der nach Handelsrecht aufgestellte Jahresabschluss keiner Zusatzrechnung bedarf, die sich nicht an den GoB orientiert, sondern nur den Vermögensbestand am Ende eines Geschäftsjahres dem Bestand am An-fang des Jahres gegenüberstellt, ohne an die GoB gebunden zu sein.

Der unbestimmte Wortlaut des Gesetzes als Wurzel des Übels 

Zum Wortlaut des § 8 Abs. 3 KStG gehören die Begriffe „verdeckte Gewinnausschüttung“ und „verdeckte Einlagen“. Die Begriffe „Gewinn“ und „Einlagen“ finden sich ebenso unter den Tatbestandsmerkmalen des § 4 Abs. 1 EStG. Deshalb wun-dert es nicht, wenn die Rechtsprechung bei der Auslegung des unbestimmten vGA-Begriffs auf § 4 Abs. 1 EStG zurückgreift. Die seit dem Urteil des BFH vom 22.2.1989 (I R 44/85) gängige vGA-Definition nimmt auf § 4 Abs. 1 EStG ausdrücklich Bezug. Die Wiederholung des Gesetzestextes mit etwas anderen Worten ist eine schlichte Tautologie. Weiterlesen →

Sozialabgaben für Besserverdiener steigen ab 1.1.2024

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Die Sozialabgaben für Besserverdiener steigen turnusgemäß ab 1.1.2024. Das beschloss das Bundeskabinett am 11.10.2023, der Bundesrat muss noch zustimmen.

Hintergrund

Mit der Sozialversicherungsrechengrößen-Verordnung werden turnusgemäß zum 1.1. des Folgejahres die maßgeblichen Größen der Sozialversicherung gemäß der Einkommensentwicklung im vergangenen Jahr angepasst. Grundlage für die Anpassung zum 1.1.2024 ist die Lohnentwicklung im Jahr 2022: Diese betrug in den alten Bundesländern 3,93 Prozent, im Bundesgebiet 4,13 Prozent.

Wie verändern sich die Beitragsbemessungsgrenzen ab 1.1.2024?

Die Sozialversicherungsrechengrößen-Verordnung wird auf Vorschlag des Bundesministeriums für Arbeit und Sozialordnung (BMAS) mit Zustimmung des Bundesrates beschlossen. Am 11.10.2023 hat das Bundeskabinett auf Vorschlag des BMAS jetzt die neue Verordnung ab 1.1.2024 beschlossen: Weiterlesen →

Außergewöhnliche Belastungen: Gibt es überhaupt „sittliche Gründe“ für eine Kostenübernahme?

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„Krankheitsbedingte Aufwendungen für die vermögende Tante des Klägers nicht als außergewöhnliche Belastungen abziehbar“ – so lautet die Überschrift eines Urteils des FG München, das ich in der NWB-Datenbank gefunden habe (FG München, Urteil vom 25.8.2022, 11 K 812/22). Zunächst wollte ich mich mit dem Urteil gar nicht näher befassen, denn die Überschrift deutet darauf hin, dass der Fall absolut klar war und man sich eigentlich fragt, wie der Kläger überhaupt auf die seltsame Idee kommen konnte, dass seine Aufwendungen abziehbar sein könnten.

Aber Sie ahnen es: Ganz so einfach war die Sache nicht. Weiterlesen →

Antragsverfahren Energiepreispauschale für Studierende abgelaufen – eine Bilanz

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Am 2.10.2023 ist die Antragsfrist für die Beantragung der einmaligen Energiepreispauschale (EEP) für Studierende und Fachschüler abgelaufen. Welches Fazit lässt sich ziehen?

Hintergrund

Um auf die gestiegenen Energie- und Lebenshaltungskosten zu reagieren, hat auf Initiative der Bundesregierung der Bundestag in 2022 das EPPSG beschlossen. Über 3,5 Mio. Studierende und Fachschüler, die am 1.12.2022 an einer deutschen Hoch- oder Fachschule eingeschrieben waren, konnten eine einmalige, steuer- und abgabenfreie Einmalzahlung von 200 Euro beantragen. Das Antragsverfahren war vollständig digitalisiert; über die Antragsvoraussetzungen habe ich im Blog wiederholt berichtet.

Nicht alle Berechtigten haben die Studenten-EEP beantragt

Die Antragsfrist endete nach dem EPPSG an sich am 30.9.2023 – wie die Abgabefrist für die Einkommensteuer 2022 in nicht beratenen Fällen. Da aber an einem Wochenende eine Antragsfrist nicht ablaufen kann, endete die Frist erst mit Ablauf des folgenden Werktages, also mit Ablauf des 2.10.2023. Eine Fristverlängerung ist nicht mehr möglich. Weiterlesen →

Investitionen in Bestandsimmobilien zur Senkung des Energiebedarfs: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (Teil 1)

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Reformvorschlag des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses des IDW

Bei Investitionen in Bestandsimmobilien gibt es eine entscheidende Frage für die Erstellung des Jahresabschlusses: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Ein wichtiger Unterschied, denn Erhaltungsaufwand wird sofort gewinnmindernd erfasst. Eine Einordung der getätigten Investitionen in den Erhalt des Gebäudes als Herstellungskosten hingegen bedeutet: Aktivierung und Abschreibung über die Nutzungsdauer. Es geht schlussendlich um die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Gewinn beeinflusst wird: Sofort oder verteilt über mehrere Jahre.

Das Thema energetische Sanierungen gewinnt immer mehr an Fahrt. Um das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen, werden hier also einige Investitionen getätigt werden. Dies hat der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des IDW zum Anlass genommen, seine „Stellungnahme zur Rechnungslegung Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz“ zu überarbeiten. Das IDW freut sich über Stellungnahmen bis zum 31. März 2024.

Im ersten Teil des Beitrags werden die Reformvorschläge zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes näher unter die Lupe genommen, der zweite Teil beschäftigt sich mit der Erweiterung des Gebäudes.

Begriff „wesentliche Verbesserung“ des Gebäudes

Eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes liegt vor, sofern durch eine bauliche Maßnahme die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich verlängert wird. Gleiches gilt, wenn die Gebäudequalität über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung deutlich verbessert wird (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 10).

Von einer Verbesserung der Gebäudequalität kann dann ausgegangen werden, falls durch die bauliche Maßnahme der Standard in mindestens drei zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung angehoben wird. Die Bereiche der Gebäudeausstattung müssen dabei Bereiche betreffen, die den Gebrauchswert des Gebäudes maßgeblich bestimmen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 13). Zu den zentralen Bereichen der Gebäudeausstattung zählen beispielsweise die folgenden:

  • Wärme- und Energieversorgung und -speicherung
  • Sanitärausstattung
  • Elektroinstallation/Informationstechnik (einschließlich Gebäudeautomation)
  • Fenster
  • Wärmedämmung

Vorgeschlagene Änderungen

Die Änderungen betreffen zum einen die Definition der bereits genannten zentralen Bereiche der Gebäudeausstattung, die in der Neufassung teilweise ausgeweitet wurde. Größere Änderungen der bisherigen Fassung betreffen das neue Kriterium „deutliche Minderung des Endenergieverbrauchs oder -bedarfs“. Künftig kann auch dies für die Beurteilung einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität ebenso herangezogen werden.

Somit können auch Maßnahmen, die zu einer deutlichen Verringerung des Energieverbrauchs oder -bedarfs führen, zu einer wesentlichen Verbesserung der Gebäudequalität führen. Wenn der Endenergieverbrauch oder -bedarf um mindestens 30 % gegenüber dem ursprünglichen Zustand gesenkt wird, kann von einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ausgegangen werden. Bei Wohngebäuden bedeutet dies eine Verbesserung der Energieeffizienzklassen um mindestens zwei Stufen (IDW ERS IFA 1 n.F., Tz. 14a).

Die Kosten für die Maßnahmen zur Verringerung des Endenergieverbrauchs führen dann auch zu Herstellungskosten, wenn sie die genannten Voraussetzungen erfüllen.

Einordnung des Vorschlags

Die Aufnahme der Verringerung des Endenergieverbrauchs als Kriterium bei der wesentlichen Verbesserung des Gebäudes ist begrüßenswert. Insbesondere energetische Maßnahmen werden in der Zukunft einen entscheidenden Faktor bei der Bewertung von Immobilien ausmachen. Dies gilt nicht nur im Hinblick auf das neue Gebäudeenergiegesetz, sondern auch bezüglich der Relevanz für die Nachhaltigkeit von Gebäuden.

Erfreulich ist ebenso die Festlegung der Verringerung des Endenergieverbrauchs auf einen konkreten Prozentsatz. Dies erleichtert die Umsetzung in der Praxis. Ich nehme an, dass die Größenordnung von 30 % auch mit Experten diskutiert wurde, die eine Einschätzung zur Energieeinsparung beispielsweise beim Austausch einer Heizungsanlage und dem Einbau einer Wärmepumpe geben können.

Im zweiten Teil lesen Sie, welche Änderungen bei der Erweiterung des Gebäudes geplant sind und worüber meines Erachtens erneut diskutiert werden sollte.