Es ist soweit: BaFin nimmt Immobilienbewertung von Gateway Real Estate unter die Lupe

Veröffentlicht am von
Kommentar

Es ist soweit: Gateway Real Estate wurde ausgewählt. Stopp mal, worum geht’s hier eigentlich? Einer der Prüfungsschwerpunkte für dieses Jahr ist die Überprüfung der Immobilienwerte, den sog. Investment Properties. Im Dezember hatte ich darüber berichtet, nun ist es soweit.

Und die Auserwählte? Die Gateway Real Estate AG. Ein börsennotierter Immobilienkonzern mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien in Deutschland. Und wieso hat die BaFin am 29. April 2024 darüber berichtet? Dies ist eine der Folgen des Wirecard-Skandals, genauer gesagt der Reformen des FISG (Gesetz zur Stärkung der Finanzmarktintegrität). Seit dem 1. Januar 2022 wird die Öffentlichkeit früher und transparenter informiert, wenn bei einem Unternehmen eine sog. anlassbezogene Prüfung durchgeführt wird. Was es damit auf sich hat? Dazu kommen wir gleich.

Was die BaFin genauer prüfen will

Die Gateway Real Estate AG hat eine Liegenschaft zum 30. Juni 2023 mit 141,5 Mio. € in der Bilanz stehen. Die BaFin hat Anhaltspunkte, dass das betroffene Objekt möglicherweise in wesentlichem Umfang überbewertet ist. So steht es in der Veröffentlichung der BaFin vom 29. April 2024.

Kurz und knapp, aber diese Aussage hat es in sich. Es handelt sich hier nicht um eine sog. Stichprobenprüfung, bei der Unternehmen per Zufall gezogen werden, sondern um eine anlassbezogene Prüfung. Woher die BaFin diese Anhaltspunkte hat? Dies gibt sie nicht an. Vielleicht die Pressemeldung des Unternehmens vom 23.11.2023, in dem über die Abschreibung bei der Neubewertung eines Entwicklungsprojektes berichtet wird. Anders als bei einer Stichprobenprüfung, kann man aufgrund der vorliegenden Anhaltspunkte jedoch eher davon ausgehen, dass es entsprechende Fehler in der Rechnungslegung gibt.

Ein Warnsignal für Investoren. Und dies nicht nur, weil der BaFin Anhaltspunkte für eine Überbewertung vorliegen. Diese Überbewertung ist nach Aussage der BaFin möglicherweise „wesentlich“. Und was heißt dies genau? Gute Frage. Eher nichts Gutes. Das Unternehmen beziffert die Abschreibung in der Pressemitteilung auf 42 Mio. € bzw. einem 30 % niedrigeren Wert.

Ein Blick in den Abschluss von Gateway

141,5 Mio. €, ist das viel? Für mich privat ein unvorstellbares Vermögen, aber auch für Gateway kein Kleinbetrag. Immerhin macht dies mehr als die Hälfte der sog. Renditeimmobilien aus. Und etwa ein Zehntel des Gesamtvermögens, bei dem auch die sog. Vorratsimmobilien mit etwas weniger als einer Milliarde Euro erfasst werden.

Eines ist klar: Sollte die BaFin tatsächlich eine wesentliche Überbewertung feststellen, wird sich dies nicht unerheblich auf die Zahlen des Immobilienkonzerns auswirken. Denn im ersten Halbjahr 2023 wurde ein Verlust erzielt, die Zinsaufwendungen sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich angestiegen. Auch der Ausfall von Forderungen haben das Ergebnis belastet. Anders als mögliche Wertkorrekturen der Immobilien belasten höhere Zinsen und ausgefallene Forderungen jedoch die Liquidität.

Bis zur Hauptversammlung ist noch Zeit. Diese fand im letzten Jahr Ende August statt. Es bleibt zu hoffen, dass bis dahin mehr Klarheit besteht. Wir werden sehen.

Weitere Informationen:

Wachstumschancengesetz: Die E-Rechnung wird verpflichtend

Veröffentlicht am von
Kommentar

Lange hat es gedauert, bis das Thema E-Rechnung richtig an Fahrt gewonnen hatte. Zuletzt war es die Bundesregierung, die mit dem Gesetzgebungsverfahren über das „Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen sowie Steuervereinfachungen und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz)“ die E-Rechnung dann endlich in aller Munde brachte. Einen deutlichen Dämpfer erfuhr das Vorhaben allerdings zuletzt, als der Bundesrat im November 2023 den Gesetzesvorschlag aufgrund von Unstimmigkeiten in anderen Bereichen ablehnte.

E-Rechnung nunmehr auf den Weg gebracht

Die gute Nachricht nunmehr: Der Bundesrat konnte dem Gesetzesentwurf am 22.03.2024 zustimmen. Auch wenn aus dem Wachstumschancengesetz viele Vorhaben gestrichen wurden (wir berichteten im NWB-Experten Blog), so ist das Thema E-Rechnung weiterhin Bestandteil des Gesetzes und damit auf der Agenda der Bundesregierung. Die Verpflichtung zur E-Rechnung wird daher stufenweise ab 2025 eingeführt werden.

Wer ist verpflichtet?

Weiterlesen →

Adler Immobilien legt neue Zahlen vor: Bleiben am Ende der Immobilien noch Schulden übrig?

Veröffentlicht am von
Kommentar

Die Zahlen von Adler sind da. Zumindest die ungeprüften. Was kann man dazu sagen? Adler hat weniger Geld verbrannt als im Vorjahr. Der Verlust basiert im Wesentlichen auf den gesunkenen Immobilienwerten. Und das ist nicht cash-relevant. Ist Adler nun von der Intensivstation auf dem Weg zur Normalstation?

Weit gefehlt. Die Party ist endgültig vorbei. Die entscheidende Frage ist doch: Reichen die noch vorhandenen Immobilien aus, um den riesigen Schuldenberg zu tilgen? Ich bin skeptisch. Werfen wir einen genaueren Blick in die Zahlen von Adler. Weiterlesen →

Virtuelle Veranstaltungen: Neue Regelungen zur Ortbestimmung ab 2025?

Veröffentlicht am von
Kommentar

Mit dem Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 (JStG) plant der Gesetzgeber die Ortsbestimmung für virtuelle Veranstaltungen einer Neuerung zu unterziehen. Was ist geplant?

Neufassung von § 3a Abs. 3 UStG

Veranstaltungsleistungen werden im Bereich von B2C (§ 3a Abs. 3 Nr. 3a UStG) und im Bereich von B2B (§ 3a Abs. 3 Nr. 5 UStG) dort besteuert, wo die Veranstaltung auch durchgeführt wird. Virtuelle Veranstaltungen waren bisher im Gesetzestext nicht explizit genannt. Innerhalb der MwStSystRL hat man hierzu mit Wirkung zum 01.01.2025 allerdings explizit derartige Veranstaltungen aufgenommen. Entsprechend passt der deutsche Gesetzgeber seine Regelungen nunmehr zum 01.01.2025 voraussichtlich mit dem JStG 2024 an. Weiterlesen →

Wirtschaftswende ja – aber wie? Parteien streiten über Aufschwungrezepte

Veröffentlicht am von
Kommentar

Die Bundestagsparteien sind sich einig, dass die deutsche Wirtschaft derzeit lahmt. Neue Konzepte für eine Wirtschaftswende werden aber kontrovers diskutiert – der aktuelle Sachstand.

Hintergrund

Die Inflationsrate ist erfreulicherweise von 5,9 Prozent in 2023 auf aktuell 2,2 Prozent gesunken und scheint sich auf diesem Niveau zu stabilisieren. Von einem Anstieg der Binnenkonjunktur ist aber noch nichts zu spüren. Die Wachstumsprognosen der Bundesregierung und der Wirtschaftsverbände für dieses und nächstes Jahr bewegen sich auf bescheidenem Niveau. Unter den führenden Industrienationen ist Deutschland als frühere Wirtschaftslokomotive auf einen hinteren Rang zurückgefallen. In internationalen Standortrankings ist Deutschland von Platz sechs im Jahr 2014 auf Platz 22 zurückgefallen. Nach den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie und des russischen Angriffskrieges in der Ukraine braucht die deutsche Wirtschaft dringend neue Impulse, vor allem bessere rechtliche Rahmenbedingungen. Union und FDP haben jetzt ihre Pläne vorgestellt, wie Abhilfe erfolgen soll.

Gesetzesinitiative der Union

Die Unionsfraktion fordert die Bundesregierung in ihrem Antrag (BT-Drs. 20/11144), der am 26.4.2024 an die Ausschüsse überwiesen wurde, auf, echte Entlastungen für Betriebe sowie Bürgerinnen und Bürger umzusetzen, um den Wirtschafts- und Investitionsstandort Deutschland wieder auf Wachstumskurs zu bringen. Dazu gehöre, den Solidaritätszuschlag zumindest stufenweise zu streichen, die Steuern auf einbehaltene Gewinne auf ein international wettbewerbsfähiges Niveau von 25 Prozent zu senken, den Grundfreibetrag und den Kinderfreibetrag für das sächliche Existenzminimum in gleichem Umfang wie das Bürgergeld anzuheben und Arbeitsanreize für Mehrarbeit zu setzen. Dafür sollten Steuervorteile für geleistete Überstunden eingeführt werden.

Darüber hinaus verlangen die Abgeordneten, die sogenannte „kalte Progression“ im Einkommensteuertarif für die Jahre 2025 und 2026 auszugleichen. Die Vermittlungsbemühungen der Jobcenter sollten gestärkt werden, bei verweigerter Arbeitsannahme im Bürgergeldbezug härtere Sanktionen eingeführt werden. Die Hinzuverdienstregeln im Bürgergeld will die Fraktion im Zusammenspiel mit Kinderzuschlag und Wohngeld leistungsgerechter gestalten. Schließlich solle das nationale Lieferkettengesetz bis zur Umsetzung der EU-Lieferkettenrichtlinie in deutsches Recht ausgesetzt werden.

Programm der FDP

Das FDP-Präsidium hat am 22.4.2024 ein 12-Punkte-Programm zur Beschleunigung der Wirtschaftswende beschlossen, das insbesondere umfasst: Weiterlesen →

Ganz Paris träumt von der Liebe, denn dort ist sie ja zu Haus… ganz Berlin ist eine Mangellage, denn die ist hier zu Haus…

Veröffentlicht am von
Kommentar

….jedenfalls nach Ansicht der ZK 67 des LG Berlin in seinem Urteil vom 25.01.2024 (67 S 264/22). Es hat es sogar in die Tagespresse geschafft (1) und wird von Mietervertretern – aber nicht nur – als „neue Rechtsprechung“ bezeichnet. Ist das so?

Die Eigenbedarfskündigung

Möchte ein Eigentümer in seine vermietete Wohnung selbst einziehen oder die Wohnung seinen nahen Angehörigen überlassen, kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der juristische Mechanismus ist theoretisch klar: Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen, wobei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vernünftige und nachvollziehbare Gründe für sein Erlangungsinteresse genügen. Auf dieser – ersten – Ebene findet keine Interessenabwägung statt. Der Mieter kann Härtegründe einwenden. Erst auf dieser 2. Ebene findet die Interessenabwägung statt. Für die die Härtegründe macht schon das Gesetz eine Vorgabe: Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Der Mieter muss sich aber um Ersatzwohnraum bemühen und dies auch nachweisen.

Hintergrund ist, dass das Besitzrecht des Mieters aus dem Mietvertrag verfassungsrechtlich – fast – das gleiche Gewicht hat wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Das führt dazu, dass sich die Eigenbedarfskündigung auf der Ebene der Abwägung zwischen Not und Elend bewegt.

Der Fall

Der Sachverhalt war nicht besonders besonders: Die Vermieterin konnte ihren Eigenbedarf beweisen, der Mieter hatte sich aber nach Zugang der Kündigung auf Wohnungen in großen Teilen des Berliner Stadtgebietes und auch im Umland beworben und dazu erfolglos 244 Bewerbungen abgegeben. Weiterlesen →

Beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer kann kein Minijobber sein

Veröffentlicht am von
Kommentar

Steuerlich gilt auch der beherrschende Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH grundsätzlich als Arbeitnehmer. Sozialversicherungsrechtlich gilt er hingegen nicht als abhängig beschäftigt und ist sozialversicherungsfrei. Oder etwas konkreter: Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH sind sozialversicherungsfrei, wenn sie 50 Prozent oder mehr der Geschäftsanteile halten und über entsprechende Stimmanteile verfügen oder weniger als 50 Prozent der Geschäftsanteile halten, aber über ein Vetorecht verfügen und so Entscheidungen des Unternehmens maßgeblich beeinflussen können.

Aber kann ein beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer geringfügig beschäftigt sein? Weiterlesen →

JStG 2024: Endlich Vereinheitlichung bei den Bildungsleistungen nach § 4 Nr. 21 UStG-E?

Veröffentlicht am von
Kommentar

Bereits kurze Zeit nach der Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes (wir berichteten) kursiert der inoffizielle Referentenentwurf eines Jahressteuergesetzes 2024. Mit einem Umfang von 240 Seiten umfasst diese verschiedensten Maßnahmen, die teils technischen Charakter aufweisen, teils aber auch deutliche Inhaltsänderungen bringen. Vor allem im Umsatzsteuerrecht möchte der Gesetzgeber aufräumen.

Neufassung von § 4 Nr. 21 UStG

Mit einem neuen § 4 Nr. 21 UStG-E wagt sich der Gesetzgeber an die komplexe Materie der Bildungsleistungen heran und passt diese den unionsrechtlichen Vorgaben entsprechend an. Der neue § 4 Nr. 21 UStG-E soll zukünftig noch aus zwei Buchstaben bestehen, ihr Inhalt wird eng mit Art. 132 Abs. 1 Buchst. i und j MwStSystRL verwebt.

§ 4 Nr. 21 Satz 1 Buchst. a UStG-E soll in Zukunft den Schul- und Hochschulunterricht, die Aus- und Fortbildung sowie die berufliche Umschulung und damit eng verbundene Lieferungen und sonstige Leistungen, die durch Einrichtungen des öffentlichen Rechts, die mit solchen Aufgaben betraut sind, oder durch andere allgemeinbildende oder berufsbildende Einrichtungen erbracht werden, von der Umsatzsteuer befreien. Gleichzeitig soll die Steuerbefreiung für Leistungen der Fortbildung, die durch nicht-öffentliche allgemeinbildende oder berufsbildende Einrichtungen erbracht werden, nur gelten, wenn diese Einrichtungen keine systematische Gewinnerzielung anstreben. Die zweite Option, also § 4 Nr. 21 Satz 1 Buch b UStG-E soll Schul- und Hochschulunterricht befreien, der von Privatlehrern erteilt wird. Weiterlesen →

Klimaschutzänderungsgesetz: Bundesverfassungsgericht lehnt Eilantrag wegen Gestaltung des Gesetzgebungsverfahrens ab

Veröffentlicht am von
Kommentar

Am 25.4.2024 hat das BVerfG (2 BvE 3/24) den Eilantrag eines Bundestagsabgeordneten, das geänderte Klimaschutzgesetz nicht am 26.4.2024 im Bundestag behandeln zu lassen, abgelehnt:

Ein Update mit Einordnung. Weiterlesen →

JStG 2024: Neuregelungen für den Kleinunternehmer in §§ 19 f UStG-E

Veröffentlicht am von
2

Die Regelungen für den umsatzsteuerrechtlichen Kleinunternehmer (§ 19 UStG) sollen durch das JStG 2024 einer Überarbeitung unterzogen werden. Neu ist, dass die Regelungen internationalisiert werden sollen. Welche Konsequenzen ergeben sich daraus?

Hintergrund

Gerade mit dem Start eines Unternehmens stellt die Erklärungspflicht zur Umsatzsteuer eine Hürde dar, die viele Unternehmer mit der Nutzung der Kleinunternehmerregelung gerne vermeiden. Durch diese können sie die Umsatzsteuer – pauschal ausgedrückt – vernachlässigen. Kleinunternehmer ist nach den bisher geltenden Vorschriften ein Unternehmer, der im Inland ansässig ist und dessen Umsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 22.000 Euro nicht überstiegen hat und dessen Umsatz im laufenden Kalenderjahr voraussichtlich 50.000 Euro nicht übersteigen wird. Bei der Grenze von 50.000 Euro stellt man auf den voraussichtlichen Umsatz des kommenden Jahres ab. Maßgeblich ist die Einschätzung zu Beginn des Kalenderjahres. Ein späteres (unerwartetes) Überschreiten der Grenze ist unbeachtlich.

Neuregelung von § 19 UStG-E

Mit dem Jahressteuergesetz 2024, das mit Datum 27.03.2024 als (erster) Entwurf aus dem BMF nun vorliegt, sollen die Grenzen angehoben werden. Auch wird die Kleinunternehmer-Regelung internationalisiert, d.h. einer zusätzlichen Anzahl an Unternehmern im internationalen Kontext eröffnet. Weiterlesen →