In der Beratungspraxis werde ich immer wieder gefragt, ob man das Immobilienvermögen schon jetzt auf die nachfolgende Generation übertragen soll oder ob man nicht lieber noch abwarten oder gar auf den Erbfall warten sollte. Meine Antwort ist immer die gleiche: 

Sicherlich mag es viele Gründe geben auch noch mit der vorweggenommenen Erbfolge zu warten, aus steuerlicher Sicht plädiere ich jedoch meist für einen baldigen Übergang, wenn man sich auch wirklich sicher ist, dass die Immobilien mal auf die nachfolgende Generation übergehen sollen. Insbesondere die folgenden Gründe sprechen nämlich für ein zeitiges Handeln:

Zunächst einmal kann die Versorgung der abgebenden Generation auch mittels eines Vorbehaltsnießbrauchs erreicht werden. Erfreulicher Nebeneffekt dabei: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wirkt quasi schenkungsteuermindernd bzw. mindert den Wert der Schenkung. Weil sich der Kapitalwert eines solchen Nießbrauchsrechts jedoch auch an dem Alter des Schenkers bemisst, muss klar sein, dass ein jüngerer Schenker auch zu einem höheren Kapitalwert führt. Je früher im Familienverbund also Immobilien übergehen, desto höher ist die Minderung durch den Nießbrauch und desto geringer eine etwaige Schenkungsteuer.

Weiterhin ist zu bedenken, dass Immobilien auch im Wert steigen. Insbesondere im Vergleichswertverfahren, welches z. B. bei Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet wird, hat ein steigender Immobilienmarkt auch direkte Auswirkungen auf die Steuerentstehung einer späteren Immobilienübertragung.

Letztendlich kann man bei der vorweggenommenen Erbfolge jedoch auch noch wunderbar eine eventuell anfallende Schenkungsteuer mindern, wenn man für künftige Übertragungen ausreichend Zeit hat. So besteht nicht nur die Möglichkeit einer Kettenschenkung um auch noch Freibeträge einer zwischenbeschenkten Person auszunutzen. Vielmehr erneuern sich die Freibeträge auch noch alle zehn Jahre. Wer also für die vorweggenommene Erbfolge ausreichend Zeit mitbringt (was regelmäßig einen frühen Beginn mit den Überlegungen voraussetzt), kann allein dadurch Steuern sparen. Die Kombination von Kettenschenkung und Erneuerung der Freibeträge kann den Steuerspareffekt nochmals potenzieren.

Es gilt daher der Spruch: Der frühe Vogel fängt den Wurm!