Ausweislich § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG ist eine Ermittlung der nicht abziehbaren Vorsteuer nach einem Umsatzschlüssel nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Bei Immobilien kann grundsätzlich immer ein Flächenschlüssel angewendet werden. Dies bedeutet aber nicht, dass nicht auch ein Umsatzschlüssel möglich ist.

Häufig ist bei der Finanzverwaltung der Flächenschlüssel die erste Wahl. Ein Schelm der denkt, dass sich dahinter nicht auch ein fiskalischer Gedanke verbirgt: Gewerbliche Vermietung finden regelmäßig zu einem höheren Mietzins statt, als Wohnraumvermietungen. Sind die Einheiten gleich und die umsatzsteuerpflichtige Gewerberaumvermietung führt zu einer höheren Miete, kann dennoch keine höhere Vorsteuer in Abzug gebracht werden.

Mit Urteil vom 11.11.2020 (Az: XI R 7/20) hat der BFH jedoch wiederholt klargestellt, dass wenn bei gemischt genutzten Gebäuden erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen, die Vorsteuer auch durchaus nach dem Umsatzschlüssel aufgeteilt werden kann.

Daher sollte das Finanzamt von vornherein darauf hingewiesen werden, dass entsprechende Ausstattungsunterschiede gegeben sind. So ist häufig im Gewerberaum ein widerstandsfähiger Bodenbelag vonnöten, als dies bei Wohnraum der Fall ist. Die Möglichkeiten der unterschiedlichen Ausstattungsvarianten scheinen unbegrenzt zu sein. Grundsätzlich sollte man hier genau Buch führen, damit dem Finanzamt möglichst viele Ausstattungsunterschiede vorgelegt werden können. Der Einzelfall diktiert hier sicherlich die konkrete Vorgehensweise.

Weitere Details zu diesem Urteil finden Sie in der NWB Online-Nachricht: Umsatzsteuer | Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden.