Immer wieder trifft man auf die Auffassung, dass die Vorfälligkeitsentschädigung gegebenenfalls bei einer Surrogat-Investition als Werbungskosten berücksichtigt werden kann. Dies ist jedoch falsch bzw. überholt.

Zwar hat der BFH mit Urteil vom 23.4.1996 (Az: IX R 5/94) entschieden: Eine im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Mietwohngrundstücks zu zahlende sog. Vorfälligkeitsentschädigung kann dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein, wenn sie ausnahmsweise als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes zu beurteilen ist.

Mit Urteil vom 6.12.2005 (Az: VIII R 34/04) hat sich der BFH von dieser Meinung jedoch schon bei einer anderen Einkunftsart abgewendet. Danach gilt: Durch die Verpflichtung zur lastenfreien Veräußerung von Grundbesitz veranlasste Vorfälligkeitsentschädigungen sind auch dann – als Veräußerungskosten – dem Vorgang der Veräußerung zuzurechnen, wenn der hierbei erzielte Veräußerungsgewinn nicht steuerbar ist. Die Vorfälligkeitsentschädigungen können deshalb auch nicht als Werbungskosten im Zusammenhang mit den aus dem Veräußerungserlös finanzierten (neuen) Einkunftsquellen (hier: Kapitalanlagen) berücksichtigt werden.

Durch die Entscheidung vom 11.2.2014 (Az: IX R 42/13) hat der BFH diese ablehnende Haltung auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung übernommen. Konkret: Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Diese Auffassung hat sich auch die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben vom 27.7.2015 zu Eigen gemacht. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist wirtschaftlich betrachtet das Ergebnis einer auf vorzeitige Ablösung gerichteten Änderung des Darlehensvertrages. Der ursprünglich durch die Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Mietobjekts begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit wird bei Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung überlagert bzw. von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang ersetzt.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung stellt in diesem Fall infolge des Veranlassungszusammenhangs mit der Veräußerung keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte i. S. d. privaten Veräußerungsgeschäftes dar.

Mittlerweile dürfte die Sache auch in der Rechtsprechung gefestigt sein, denn mit Entscheidung vom 15.11.2017 (Az: 1 K 105/17) hat auch das FG Bremen entsprechend entschieden: Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die im Zuge der nicht einkommensteuerbaren Veräußerung einer vermieteten Immobilie für die Ablösung einer Fremdfinanzierung der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Mietobjekts gezahlt wird, ist nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Soweit der IX. Senat des BFH in seiner früheren Rechtsprechung Ausnahmen zugunsten des Werbungskostenabzugs einer Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Umständen zugelassen hat, hat er diese Auffassung in seinem Urteil v. 11.2.2014 (Az: IX R 42/13) ausdrücklich aufgegeben.

Fraglich ist jedoch, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung niemals steuerliche Berücksichtigung finden kann. Dazu aber mehr im nächsten Teil unter dem Titel „steuerliche Berücksichtigung einer Vorfälligkeitsentschädigung“