Angesichts des weiter zunehmenden Drucks auf dem Mietmarkt mit weiter steigenden Mietpreisen nimmt der Druck auf die Politik zu, regulierend in die Preisbildung mit der sog. Mietpreisbremse (§ 556d, e BGB) einzugreifen und die aktuell am 31.12.2025 endende sog. Mietpreisbremse zu verlängern. Wie ist der aktuelle Sachstand?

Hintergrund

Die Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt und wurde 2020 nach einer Entscheidung des BVerfG (BVerfG, v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) verschärft: Die Bundesregierung brachte einen Gesetzentwurf (BT-Drs. 19/15824) zur Verlängerung und Verschärfung der „Mietpreisbremse“ (§§ 556d, e BGB) ein mit dem Ziel, in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eine Begrenzung bei Mieterhöhungen vorzusehen; andernfalls wäre die bestehende Regelung zum Jahresende 2020 ausgelaufen, Der Bundestag hatte am 14.2.2020 in 2./3. Lesung der Verschärfung der Mietpreisbremse zugestimmt, der Bundesrat am 13.3.2020 (BR-Drs. 78/20 vom 13.3.2020) zugestimmt. Das Gesetz (BGBl. I 2020 S.540) ermöglicht den Ländern, Wohnungsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin zu begrenzen: Auf maximal zehn Prozent über dem Vergleichsindex bei Vertragsabschluss. Ist das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert, gelten die Einschränkungen der Mietpreisbremse aber nicht.

Die Mietpreisbremse läuft nach aktueller Rechtslage zum 31.12.2025 aus. Im Kern legt die Mietpreisbremse fest, dass die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Dies gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, also zum Beispiel dort, wo Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder die Bevölkerung besonders stark wächst, ohne dass der Wohnungsneubau damit Schritt hält. Welche Gebiete dazugehören, legen die jeweiligen Landesregierungen fest.

Aktueller Beratungsstand in Bundestag und Bundesrat

Nach dem Bruch der Ampelregierung am 6.11.2024 gibt es ganz aktuell zwei Gesetzgebungsinitiativen mit dem Ziel, die derzeit geltende gesetzliche Mietpreisbremse über den 31.12.2025 hinaus zu verlängern.

• Bundestag: Der am 19.12.2024 in erster Lesung im Bundestag beratene und an die Ausschüsse überwiesene Gesetzentwurf der Koalitionsfraktionen (BT-Drs. 20/14238) zielt darauf ab, die sogenannte Mietpreisbremse noch einmal bis zum Jahr 2029 zu verlängern, um den Mietenanstieg abzubremsen. Den Landesregierungen soll es ermöglicht werden, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt dort auch über den 31.12.2025 hinaus durch Rechtsverordnung zu bestimmen, wo die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Zudem soll der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse auch auf Wohnungen ausgedehnt werden, die nach dem 1.10.2014 und bis zum 1.10.2019 erstmals genutzt und vermietet wurden, um die dämpfende Wirkung der Mietpreisbremse auf die Miethöhen in angespannten Wohnungsmärkten zu unterstützen.
• Bundesrat: Mit einem eigenen Vorstoß wollen die Länder das Instrument der Mietpreisbremse erneut bis zum 31.12.2029 verlängern (BR-Drs. 606/24). Ihre Befürchtung: Ein Auslaufen der Mietpreisbremse Ende 2025 ließe die Mieten weiter steigen. Zusammen mit den hohen Energiekosten und der Inflation würden Durchschnittsverdiener – insbesondere Familien – aus ihren Wohnvierteln verdrängt. Daher sei das Instrument weiter zu verlängern. Wenn eine Landesregierung zum wiederholten Male für ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt feststellen möchte, muss sie nach dem Entwurf der Länder erklären, was bisher dagegen unternommen wurde und warum die Maßnahme dennoch weiterhin erforderlich ist. Dies und die zeitliche Begrenzung bis 2029 soll die verfassungsrechtlichen Anforderungen, die das Bundesverfassungsgericht zur Mietpreisbremse formuliert hat, erfüllen. Der Länderentwurf muss jetzt allerdings zunächst in den Ausschüssen beraten werden.

Wie geht’s weiter?

Die auf den Weg gebrachten Gesetzesinitiativen müssen nun zunächst in den Ausschüssen des Bundesrates und des Bundestages beraten werden. Ob dies in der jetzt zu Ende gehenden Legislatur bis zur Konstituierung des nächsten Bundestages angesichts des schmalen Zeitfensters, ist fraglich und ambitioniert. Je länger sich die parlamentarische Diskussion hinzieht, desto stärker wird der Druck auf die Länder: Selbst bei einer Verlängerung des gesetzlichen Handlungsrahmens könnten die Länder im nächsten Jahr nicht mehr rechtzeitig in der Lage sein, vor dem 31.12.2025 den begründungspflichtigen Verordnungsrahmen fristgerecht umzusetzen. Dann würde der Druck auf den Wohnungsmarkt bei steigenden Mieten weiter zunehmen.

Weitere Informationen:

• Bundeskabinett – Ergebnisse (v. 18.12.2024)
• Gesetzentwurf zur Änderung von Regelungen des Rechts der Wohnraummiete
• Gesetzentwurf der Minderheitsregierung zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, BT-Drs. 20/14238
• Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung der Mietpreisbremse BR-Drs .606/24
• Deutscher Bundestag – SPD und Grüne wollen die Mietpreisbremse verlängern
• Gesetzentwurf der Länder BR-Drs. 606/24 v.20.12.2024