Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes unter der typisierten Nutzungsdauer des § 7 Abs. 4 EStG (zumeist 33, 40 oder 50 Jahre), so kann die AfA statt mit den pauschalierten AfA-Sätzen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Lange Jahre war die Vorschrift des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG reine Theorie, denn die Finanzverwaltung hat die Hürden für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer so hoch gesetzt, dass sie so gut wie niemals übersprungen werden konnten.

Mitte 2021 kam dann der „Kracher“ des BFH: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19).

Es war zu erwarten, dass dem Fiskus diese Rechtsprechung nicht schmecken konnte. Und wie so häufig in solchen Fällen wurde der Gesetzgeber zum Erlass eines Nichtanwendungsgesetzes gedrängt. Es lag dann auch tatsächlich im Entwurf vor, das heißt, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sollte einfach gestrichen werden. Doch die Streichung ist nicht erfolgt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG hat also weiter Gültigkeit. Aber wer die Finanzverwaltung kennt, weiß, dass sie sich von solchen Rückschlägen nicht beirren lässt und so versucht sie weiter, die ihr genehme Rechtslage per Verwaltungsanweisung durchzusetzen, hier in Form des BMF-Schreibens vom 22.2.2023 (BStBl 2023 I S. 332). Eine der wesentlichen Aussagen lautet: Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geeignet. Auch der alleinige Verweis auf die Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer in Verbindung mit dem Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach der Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung ist nicht ausreichend.

Nun, das sieht der BFH – wenig überraschend – zumindest in Teilen anders. Er hat entschieden, dass ein auf die Vorgaben der betreffenden ImmoWertV gestütztes Sachverständigengutachten durchaus geeignet ist, Aufschluss über die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes zu geben (BFH-Urteil vom 23.1.2024, IX R 14/23).

Der Sachverhalt:

Die Klägerin ging davon aus, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines ihr gehörenden Gebäudes nur noch sechs Jahre beträgt. Das Finanzamt sah hingegen eine Nutzungsdauer von 50 Jahren und ließ die AfA nur mit 2 Prozent zum Abzug zu. Es kam zu einem Streit vor dem Finanzgericht. Dieses holte das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken ein. Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten nach Maßgabe von § 6 Abs. 6 ImmoWertV in der seinerzeit geltenden Fassung (2010) eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren. Nach Ansicht des BFH ist die Entscheidung des FG, die Gebäude-AfA nicht über 50 Jahre, sondern gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über nur 19 Jahre zu verteilen, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Die Begründung:

Eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, kann als Nachweis für die Inanspruchnahme des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG genügen. Die weitergehenden Anforderungen und Einschränkungen, die die Finanzverwaltung in Rz 23 f. des BMF-Schreibens vom 22.2.2023 für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer durch Sachverständigengutachten aufstellt, lassen sich dem Gesetz jedenfalls nicht in Gänze entnehmen. Insbesondere die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 (inzwischen § 4 Abs. 3 ImmoWertV vom 14.7.2021) ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode.

Der BFH weist aber klarstellend darauf hin, dass seine Ausführungen nicht dahingehend zu verstehen sind, der Steuerpflichtige könne allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen und nachweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zum Beispiel durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen, vgl. § 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV 2021) verhält.

Denkanstoß:

Es muss darauf hingewiesen werden, dass in beiden BFH-Fällen Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt wurden, die die Immobilien vermutlich persönlich in Augenschein genommen haben. Es gibt aber zunehmend Angebote, wonach Gutachten zur Restnutzungsdauer von Wirtschaftsgütern, auch für Immobilien, online erstellt werden.

Mich würde interessieren, ob – und wenn ja – welche Erfahrungen Sie mit diesen Anbietern gemacht haben und ob die jeweiligen Gutachten vom Finanzamt akzeptiert wurden.