Mobilheime scheinen auf dem Vormarsch zu sein. Zumindest lässt sich mit ihnen in Zeiten der Wohnraumknappheit offenbar gutes Geld verdienen. Und da kann es nicht schaden, einen Blick auf die steuerlichen Folgen zu werfen, wenn ein solches Heim verkauft wird.

Ganz aktuell hat der BFH nämlich entschieden, dass der Verkauf eines Mobilheims innerhalb der zehnjährigen „Spekulationsfrist“ als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer unterliegen kann, und zwar wohlgemerkt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG und nicht nach der Nr. 1 der Vorschrift (BFH-Urteil vom 25.5.2022, IX R 22/21).

Es ging um folgenden Sachverhalt: Der Kläger hatte 2011 ein Mobilheim als „gebrauchtes Fahrzeug“ (ohne Grundstück) von einer Campingplatzbetreiberin und Grundstückseigentümerin erworben und anschließend vermietet. Dabei handelte es sich um ein Holzhaus mit einer Wohnfläche von 60 qm, das auf einer vom Kläger gemieteten Parzelle (200 qm) auf einem Campingplatz ohne feste Verankerung stand. Dort befand sich das Mobilheim bereits seit 1997 (erstmalige Aufstellung). Der Erwerbsvorgang unterlag der Grunderwerbsteuer. Im Jahr 2015 veräußerte der Kläger dieses Mobilheim mit einem Gewinn von rund 45 Prozent. Das Finanzamt unterwarf den Vorgang der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft. Die Klage vor dem Niedersächsischen FG war zwar erfolgreich (Urteil vom 28.7.2021, 9 K 234/17), doch die Revision konnte das Finanzamt für sich entscheiden.

Zunächst weist der BFH darauf hin, dass es sich bei dem veräußerten Mobilheim nicht um ein (bebautes) Grundstück handelt, sondern um ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden. Dessen (isolierte) Veräußerung unterfällt nicht den einkommensteuerlichen Bestimmungen für die Veräußerung von Grundstücken (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Aber: Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG kann die Veräußerung von „anderen Wirtschaftsgütern“ steuerpflichtig sein, solange es sich nicht um Gegenstände des täglichen Gebrauchs handelt. Und unter diese Vorschrift fällt der Verkauf des Mobilheims.

Grundsätzlich greift eine Steuerpflicht bei der Veräußerung von anderen Wirtschaftsgütern nur, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung maximal ein Jahr beträgt. Von dem Ein-Jahres-Zeitraum wiederum gibt es aber eine wichtige  Ausnahme: Erzielt der Steuerpflichtige aus der Nutzung des Wirtschaftsguts zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte, verlängert sich die Veräußerungsfrist auf zehn Jahre. So verhielt es sich im Streitfall: Da der Kläger das Mobilheim vermietet hatte und zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre lagen, war der Veräußerungsgewinn zu versteuern.

Denkanstoß

Insgesamt ist die Einordnung von Mobilheimen in steuerlicher Hinsicht etwas seltsam, denn beispielsweise gelten bei der Grunderwerbsteuer ganz andere Grundsätze. So hat zum Beispiel das FG Münster mit Urteil vom 18.6.2020 (8 K 786/19 GrE,F) kurz und knapp entschieden: Der Erwerb eines Mobilheims unterliegt als Erwerb eines Gebäudes der Grunderwerbsteuer. Oder das Schleswig-Holsteinisches FG, ebenfalls zum Grunderwerbsteuergesetz (Urteil vom 12.8.2019, 3 K 55/18): Ein auf einer Mietparzelle auf einem Campingplatz stehendes Mobilheim kann bei einer festen Verankerung auf dem Grundstück und einer beabsichtigten Dauernutzung zu Ferienzwecken steuerlich als Gebäude zu qualifizieren sein.

Um es richtig verwirrend zu machen: Bei der Zweitwohnungssteuer kann gar mittels Fiktion in der gemeindlichen Satzung geregelt werden, als was ein Mobilheim einzustufen ist. Wer Interesse hat, sollte dazu die Entscheidung des OVG für das Land Schleswig-Holstein (8.3.2018, 2 LB 97/17) studieren.