Wer sein Eigenheim veräußert, bleibt – unter gewissen Voraussetzungen – von der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts verschont. Was aber, wenn der Eigentümer eines großen Grundstücks, das mit einem Eigenheim bebaut ist, einen Teil abtrennt und den unbebauten Teil verkauft? Löst dieser Vorgang ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft aus? Vorausgesetzt natürlich, dass zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Die Antwort wird den Fiskus erfreuen, nicht aber Grundstücksbesitzer und das Bundesbauministerium: Der Verkauf eines Grundstücksteils löst die Spekulationsbesteuerung aus! So lautet ein aktuelles Urteil des BFH vom 26.9.2023 (IX R 14/22).

Der Sachverhalt:

Ein Ehepaar erwarb in 2014 ein Einfamilienhaus, das sich auf einem fast 4.000 qm großen Grundstück befindet. Als im Jahre 2018 in der Nachbarschaft gebaut wurde, erkannten die Eheleute, dass auf ihrem Grundstück noch ein weiteres Gebäude errichtet werden könnte. Daraufhin veranlassten sie die Teilung des Grundstücks und veräußerten in 2019 eine Parzelle. Auf Nachfrage des Finanzamtes erläuterten sie, dass sie lediglich einen Teil ihres Gartens des von ihnen selbst genutzten Grundstücks veräußert hätten. Das von ihnen in 2014 angeschaffte Grundstück in dem kleinen Dorf sei durchaus von ortsüblicher Größe gewesen. Das Finanzamt war dennoch der Auffassung, dass ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorgelegen habe. Dies sei auch dann gegeben, wenn das restliche Grundstück weiterhin zu eigenen Wohnzwecken genutzt werde. Die hiergegen gerichtete Klage und auch die Revision blieben ohne Erfolg.

Die Begründung in aller Kürze:

Die Steuerfreiheit erstreckt sich nicht nur auf das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude, sondern auch auf den dazugehörenden Grund und Boden. Allerdings muss ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem Gebäude und dem Grundstück bestehen. Dieser entfällt, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird. Die beiden dadurch entstandenen Grundstücke sind in Bezug auf ihre „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ jeweils getrennt zu betrachten.

Denkanstoß

Das Urteil ist nicht überraschend. Schon zuvor hatte der BFH entschieden: Wird ein unbebautes, bislang als Garten eines benachbarten Wohngrundstücks genutztes Grundstück veräußert, ohne dass der Steuerpflichtige seine Wohnung aufgibt, so ist diese Veräußerung nicht nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG privilegiert (BFH-Urteil vom 25.5.2011 (IX R 48/10, BStBl 2011 II S. 868).

Wann ein Grundstück zum selbstgenutzten Eigenheim „gehört“, kann übrigens auch bei der Erbschaftsteuer von Interesse sein. Das FG Düsseldorf hatte eine durchaus praxisrelevante Entscheidung zu der Frage gefällt, wieweit die erbschaftsteuerliche Befreiung für ein Familienheim geht, wenn sich hinter dem Hausgrundstück ein separates Gartengrundstück mit einer eigenen Flurstück-Nummer befindet. Allerdings ist das Urteil zuungunsten der Erbin ausgefallen (Urteil vom 16.5.2018, 4 K 1063/17 Erb): „Ein unbebautes Flurstück, das an ein mit einem Familienheim bebautes Grundstück angrenzt und im Grundbuch auf einer eigenen Nummer eingetragen ist, ist daher auch dann nicht nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 1 ErbStG begünstigt, wenn es nach der Verkehrsanschauung eine wirtschaftliche Einheit mit dem bebauten Grundstück bildet.“

Der Einfachheit halber verweise ich diesbezüglich auf meinen Blog-Beitrag „Fällt der Garten hinter dem Haus unter die Erbschaftsteuerbefreiung?“