Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Ausnahmen gelten nur bei eigengenutzten Objekten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), und zwar nach der:

Alternative 1:
Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Alternative 2:
Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Nicht erforderlich ist jedoch, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst. Somit kommt es auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr nicht an. Jüngst hat das FG Baden-Württemberg eine erfreuliche Entscheidung gefällt. Danach gilt: Eine kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung ist unschädlich (Urteil vom 7.12.2018, 13 K 289/17).

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietete er diese an Dritte. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2014 veräußerte er die Eigentumswohnung. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 44.338 Euro. Hiergegen wandte sich der Kläger. Seiner Ansicht nach war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe. § 23 EStG erfordere keine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich. Die 2. Alternative des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erfordere – anders als die 1. Alternative – keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung. Es genüge eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Diese müsse – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres – nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben. Es genüge ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstrecke. Für diese Auslegung spreche auch die Gesetzesbegründung. Der Gesetzgeber habe eine ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden wollen. Diesem Zweck widerspreche es, den Veräußerungsgewinnbei einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zur Veräußerung zu besteuern.

Sei im Übrigen die (längerfristige) Vermietung vor Beginn des Dreijahreszeitraums unschädlich, sei nicht nachvollziehbar, warum eine kurzzeitige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führen sollte. Eine kurzzeitige Vermietung am Ende des Dreijahreszeitraums müsse „erst recht“ dazu führen, dass die Veräußerung nicht steuerbar sei. Entgegen der Ansicht des beklagten Finanzamts sei nicht zwischen einem steuerunschädlichen Leerstand und einer steuerschädlichen Vermietung zu differenzieren.

Das Finanzamt hat Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (Az. BFH IX B 28/19).

Weitere Informationen:

NWB Online-Nachricht „Kein privates Veräußerungsgeschäft bei kurzfristiger Vermietung“