Der Bundesrat hat am 14.2.2025 beschlossen, einen eigenen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse im Bundestag einzubringen. Ob und wann dieser in einem neu konstituierten Bundestag Umsetzungschancen hat, ist ungewiss.
Worum geht es bei der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt und legt fest, dass die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Dies gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, also zum Beispiel dort, wo Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder die Bevölkerung besonders stark wächst, ohne dass der Wohnungsneubau damit Schritt hält.
Welche Gebiete dazugehören, legen die jeweiligen Landesregierungen durch Rechtsverordnung fest. Das BVerfG (BVerfG v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) erklärte die auf fünf Jahre befristete Mietpreisbremse für verfassungsgemäß, die daraufhin vom Gesetzgeber verschärft wurde. Die Bundesregierung brachte einen Gesetzentwurf (BT-Drs. 19/15824) zur Verlängerung und Verschärfung der „Mietpreisbremse“ ein mit dem Ziel, in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eine Begrenzung bei Mieterhöhungen vorzusehen; andernfalls wäre die bestehende Regelung zum Jahresende 2020 ausgelaufen; der Bundesrat stimmte der Verlängerung zu (BR-Drs. 78/20 vom 13.3.2020).
Das aktuell geltende Gesetz (BGBl 2020 I S. 540) ermöglicht den Ländern, Wohnungsmieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt weiterhin zu begrenzen: Auf maximal zehn Prozent über dem Vergleichsindex bei Vertragsabschluss. Ist das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert, gelten die Einschränkungen der Mietpreisbremse aber nicht.
Die Mietpreisbremse läuft nach aktueller Rechtslage zum 31.12.2025 aus. Im Kern legt die Mietpreisbremse fest, dass die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Dies gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, also zum Beispiel dort, wo Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder die Bevölkerung besonders stark wächst, ohne dass der Wohnungsneubau damit Schritt hält. Die Länder erlassen hierzu entsprechende Verordnungen.
Die Mietpreisanstieg war bereits im Bundestagswahlkampf ein bestimmendes Thema, die Forderung nach einer Begrenzung der Miethöhe wird lauter. Eigentümerverbände drohen hingegen mit einer erneuten Verfassungsbeschwerde zum BVerfG, sollte die Mietpreisbremse gesetzlich abermals verlängert werden; denn diese habe die Wohnungsnot im Gegenteil noch verschärft.
Neuer Vorstoß des Bundesrates zur Mietpreisbremse
Bereits im Dezember hat der Bundesrat nach einer Länderinitiative einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse eingebracht (BR-Drs. 606/24 v. 20.12.2024). Jetzt hat der Bundesrat am 14.12.2025 abermals einen eigenen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht (BR-Drs. 606/24 (B)). Die Länder begründen ihre Gesetzesinitiative mit weiter steigenden Mieten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage. Eine spürbare Entspannung der Wohnungsmärkte sei trotz staatlicher Investitionen in neuen Wohnraum noch nicht eingetreten und auch nur langfristig zu erwarten. Ein Auslaufen der Mietpreisbremse Ende 2025 ließe die Mieten weiter steigen. Zusammen mit den hohen Energiekosten und der Inflation würden Durchschnittsverdiener – insbesondere Familien – aus ihren Wohnvierteln verdrängt.
Das Besondere ist, dass der Gesetzentwurf jetzt eine neue Begründungspflicht für die Länder enthält: Wenn eine Landesregierung erneut für ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt feststellen möchte, muss sie erklären, was bisher dagegen unternommen wurde und warum die Maßnahme dennoch weiterhin erforderlich ist. Dies und die Befristung bis zum Jahr 2029 sollen die verfassungsrechtlichen Anforderungen, die das Bundesverfassungsgericht 2019 zur Mietpreisbremse formuliert hat, erfüllen.
Wie geht`s weiter?
Der Gesetzentwurf wurde zunächst der (noch amtierenden) Bundesregierung zugeleitet. Sie kann innerhalb von sechs Wochen eine Stellungnahme dazu abgeben. Danach ist der Gesetzentwurf an den Bundestag weiterzuleiten. Das bedeutet, dass die Gesetzesinitiative des Bundesrates erst im neu konstituierten Bundestag behandelt werden kann, der spätestens am 25.3.2025 tagen muss.
Angesichts der immensen Aufgaben, deren Lösung jetzt ansteht (z.B. die Bildung neuer Sondervermögen zur Stärkung der Verteidigungsfähigkeit oder für die Sanierung der Infrastrukturen im Verkehr und in der Bildung) dürfte die Mietpreisbremse im Bundestag zunächst keine oberste Priorität haben. Damit wird das Zeitfenster der Länder, die bis Jahresende im Anschluss noch entsprechend begründete Länderverordnungen erlassen müssen, immer kleiner.
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