Geschäftsraummietverträge sind regelmäßig befristet, oft z.B. auf 5 Jahre mit Verlängerungsoption abgeschlossen. Er ist vorher nicht „ordentlich“, also unter Einhaltung einer Frist, kündbar. Kein normaler Mensch kommt aber darauf, dass der Mietvertrag plötzlich doch kündbar wird, weil er mit seinem Vermieter spricht und der z.B. zustimmt, dass die Miete erst am 15. eines Monats zu zahlen ist statt am 3. des Monats, wie es im Vertrag steht. Das ist aber so. Für eine solche „nicht unwesentliche“ nachträgliche Änderung des Mietvertrages ist ein schriftlicher Nachtrag erforderlich, sonst wird der Vertrag wegen der Regelung in § 550 BGB kündbar.
Warum ist das so?
Die Norm soll den Erwerber eines Grundstückes schützen. Er soll sich vom Mietvertrag lösen können, wenn es Abreden gibt, die er nicht aus dem Mietvertrag ersehen kann.
Und wo ist das Problem?
Diese Regelung zur Schriftform kann man nur als Schriftformfalle bezeichnen. Normale Gewerbetreibende kennen die Problematik erst gar nicht, erkennen das Risiko im Kontakt zum Vertragspartner nicht, schätzen falsch ein, was „wesentlich“ ist oder vergessen den Nachtrag in der Alltagshektik. Ohne Nachtrag besteht das Risiko der Kündbarkeit auch noch nach Jahren, nach der Änderungsvereinbarung.
Ausgenutzt wird die Falle von beiden Seiten: Sehr beliebt ist die Kündigung, wenn das Grundstück verkauft oder vererbt wird: Der neue Eigentümer sucht dann oft nach Gründen, einen Mieter loszuwerden, um neu und besser vermieten zu können. Auch manche Mieter versuchen dies zu nutzen, um vorzeitig aus einem unliebsamen Vertrag auszusteigen.
Und der größte Witz ist: Treu und Glauben gilt praktisch nicht, jede Seite kann sich auf die Schriftformverletzung berufen, auch wenn sie sie selbst herbeigeführt hat. Nur in ganz wenigen Ausnahmefällen sagt der BGH dass das dann doch zu weit gehe.
Hoffnung in Sicht?
Schon 2019 hatte das Land NRW eine Bundes Bundesratsinitiative angestoßen, deren Entwurf von der Bundesregierung aber im Februar 2020 schnöde abgeschmettert wurde. Jetzt hat das BMJ am 26.10.2021 einigermaßen plötzlich einen eigenen Diskussionsentwurf veröffentlicht.
Der Bundesrat-Entwurf sah einen Wegfall des § 550 BGB und eine Änderung des § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) vor. Ganz anders jetzt das BMJ:
Es soll u.a. soll ein neuer § 578a BGB eingefügt werden, wonach ein Rechtsgeschäft zur Änderung des Mietvertrages der Textform bedürfe.
Nein, so nicht!
Der Weisheit letzter Schluss ist das m.E. nicht, weil die Kernproblematik verfehlt wird. Diese liegt in der Falle für den Rechtsverkehr, dem § 550 BGB. Die Norm und deren Folgen sind schlicht zu wenig bekannt. Dazu kommt, dass die Rechtsprechung zur Frage, was eine „nicht unwesentliche“ (die doppelte Verneinung muss schon sein, sonst wäre es ja zu einfach) Änderung ist. Dass das Ausmaß der Problematik im Entwurf nicht erkannt wurde, zeigt die Formulierung in der Begründung, dass „aus der Praxis der Gewerbevermietung …wiederholt Probleme mit der Einhaltung des Schriftformerfordernisses berichtet“ würden. Die Formulierung „wiederholt“ eine Untertreibung zu nennen wäre eine Untertreibung.
Die Schriftformfalle ist DAS Problem für nicht juristisch beratene Mietparteien, weil nicht zuletzt aufgrund der BGH-Rechtsprechung praktisch jeder Kontakt zwischen den Parteien die Befristung des Mietvertrages gefährdet. Der – in der Begründung zum Entwurf erneut abgelehnte – BR-Entwurf zum Wegfall des § 550 BGB und die Änderung des Paragrafen 566 BGB ist für mich der klar bessere Ansatz. Grundstückskäufer sind eher beraten und können sich über eine sorgfältige Due-Diligence schützen.
Außerdem: weiterhin werden die Vertragspartner in der Praxis nicht daran denken, einen Nachtrag zu machen. Und was soll dann gelten?
Weitere Informationen:
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Diskussionsentwurf_Neuregelung_Schriftformerfordernis_Gewerbemietrecht.html
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