Nehmen wir einmal folgenden Fall: Ein selbstständiger Versicherungskaufmann bietet auch eine gewerbliche Hausverwaltung an. Gespräche mit Kunden der Hausverwaltung werden in einem separaten Raum geführt; auch die entsprechenden Bürotätigkeiten werden dort erledigt. Nun stellt sich die Frage, ob der Vermieter der Büroräume (zum Beispiel der Ehepartner) diese teilweise umsatzsteuerpflichtig überlassen kann. Die Antwort lautet: Ja, er kann. § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG lässt – unionsrechtlich konform – einen nur teilweisen Verzicht auf die Steuerfreiheit zu. Der Verzicht kann auch teilweise für einzelne Flächen eines Mietobjekts wirksam sein, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind (vgl. BFH-Urteil vom 24.04.2014, V R 27/13).

Allerdings muss einer Teiloption ein hinreichend objektiv nachprüfbarer Aufteilungsmaßstab zugrunde liegen. Dies ist bei einer Abgrenzung der Teilflächen nach baulichen Merkmalen wie etwa nach den Räumen eines Mietobjekts zu bejahen. Ein abgrenzbarer Funktionsbereich, der Gegenstand eines selbständigen Mietvertrags sein könnte, ist nicht erforderlich. Möglich ist vielmehr auch ein Teilverzicht, der sich auf einzelne Räume bezieht, zumal auch die Vermietung eines Raums in einem Büro Gegenstand eines eigenständigen Mietvertrags sein kann. Teilflächen innerhalb eines Raums sind demgegenüber im Regelfall wie zum Beispiel bei der Vermietung eines Büros nicht hinreichend abgrenzbar. Gemeinflächen wie Flure, Küchen- und Sanitärflächen müssen gegebenenfalls den einzelnen Teilflächen anteilig zugerechnet werden. Daher wird der alleinige Hinweis, an einem bestimmten Schreibtisch seien ausschließlich umsatzsteuersteuerpflichtige Tätigkeiten ausgeübt worden, wohl nicht zum Ziel führen.

Weitere Informationen:

• Verfügung der OFD Frankfurt/M. vom 8.3.2016 (DStR 2016, S. 1545)
• BFH v. 24.04.2014 – V R 27/13