Wer schon am 1.12.2020 Verwalter einer WEG war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft bis zum 31.5.2024 als zertifizierter Verwalter; diese Übergangsfrist läuft demnächst ab. Was ist zu beachten?

Rechtlicher Hintergrund

Mit dem am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündeten WEG-Reformgesetz wurde zum 1.12.2020 die Rechtsfigur des „zertifizierten Verwalters“ (§ 26a WEG) eingeführt. Das bedeutet: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums künftig die Bestellung eines „zertifizierten Verwalters“, allerdings erst nach Übergangsphase von zwei Jahren seit Inkrafttreten des neuen WEG am 1.12.2020.

Zertifizierter Verwalter (§ 26a Abs.1 WEG) ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung seine Sachkunde nachgewiesen hat. Einzelheiten zur Prüfung, zum Inhalt des Zertifikats und weiteren Anforderungen regelt nach § 26a Abs. 2 WEG das BMJ durch die Zertifizierter–Verwalter–Prüfungsverordnung (Einzelheiten im Beitrag von Hofele NWB 2021, 3387). Die Prüfungszuständigkeit liegt bei den IHKn, deren Spitzenorganisation – die DIHK – deshalb einen Rahmenplan für die Durchführung der Sachkundeprüfung erlassen hat, der bundeseinheitlich gilt, Detailfragen können die IHKn vor Ort beantworten.

Übergangsfrist läuft am 31.5.2024 ab

Das WEG-Gesetz von 2020 hat Übergangsfristen eingeräumt. Nur für erstmals bestellte Verwalter galt bereits ab 1.1.2023 eine Zertifizierungspflicht. Für „alte Hasen“, also Verwalter, die schon am 1.12.2020 eine WEG-Verwaltung innehatten, galt eine Übergangsregel bis 31.5.2024. Auch diese Frist läuft in Kürze aber ab, d.h. auch dieser Personenkreis muss grundsätzlich eine Sachkundeprüfung vor der zuständigen IHK abgelegen, um das Erfordernis des „zertifizierten Verwalters“ zu erfüllen, also eine Art „Gütesiegel“, das eine besondere rechtliche, technische und betriebswirtschaftliche Sachkunde attestiert.

Es gibt aber auch Ausnahmen von Zertifizierungspflicht:

• Volljuristen, Immobilienkaufleute, geprüfte Immobilienfachwirte oder Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt – sind von der Prüfungspflicht ausgenommen (§ 7 ZertVerwV), also auch ohne Prüfung zertifizierten Verwaltern gleichgestellt; auch wenn die in § 7 ZertVerwV genannten Personen von der Prüfungspflicht befreit sind, dürfen sie die Bezeichnung „Zertifizierter Verwalter“ allerdings nur nach einer nach § 3 ZertVerwV bestandenen Prüfung führen.
• Wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und/oder weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer dies ausdrücklich verlangen, kann auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verzichtet werden.

Erlaubnis- und Weiterbildungspflicht trotz Zertifizierung

Eins darf nicht verwechselt werden: Die Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung oder gar Ersatz für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs.1 Nr.4 GewO; Verwalter können ihrer Tätigkeit also grundsätzlich auch ohne Zertifizierung nachgehen, wenn sie eine entsprechende Erlaubnis der Ordnungsbehörde haben; ohne Zertifizierung kann allerdings die „ordnungsgemäße Wohneigentumsverwaltung“ künftig in Frage gestellt sein, die Verwalterbestellung ist dann anfechtbar. Zudem lässt die Zertifizierung die in der GewO vorgeschriebene Weiterbildungspflicht unberührt: Auch zertifizierte Verwalter müssen sich im Umfang von 20 Stunden binnen drei Kalenderjahren weiterbilden.

Weitere Informationen:

• WEG-Reformgesetz v. Oktober 2020, BGBl 2020 I S. 2187
• Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV)vom 2.12.2021, BGBl 2021 I S. 5182.
• DIHK-Rahmenplan „Zertifizierter Wohnungsverwalter“ vom März 2022