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Bundesrat macht Weg für virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen frei

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Der Bundesrat hat am 27.9.2024 mit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gebilligt, dass künftig im Wohnungseigentumsrecht virtuelle Eigentümerversammlungen stattfinden können.

Hintergrund

Nach dem WEG können Wohnungseigentümerversammlungen derzeit lediglich als Präsenzversammlungen abgehalten werden oder in hybrider Form stattfinden, also als Präsenzveranstaltung mit Online-Teilnahmemöglichkeit. Eine rein virtuelle Versammlung ohne Teilnahmemöglichkeit in Präsenz ist hingegen nur möglich, wenn die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben. Da es an einer solchen Vereinbarung in der Praxis vielfach fehlte, war die Durchführung von WEG-Versammlungen und Verabschiedung rechtsverbindlicher Beschlüsse der Wohnungseigentümer vor allem während der Corona-Beschränkungen ein großes praktisches Problem.

Was ändert sich mit virtuellen Eigentümerversammlungen?

Mit dem Gesetz, das am 27.9.2024 nach dem Bundestag (BT-Drs. 20/9880) auch den Bundesrat passiert hat, wird nun im WEG eine Beschlusskompetenz für vollvirtuelle Wohnungseigentümerversammlungen geschaffen. Die bisherige Möglichkeit, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu ermöglichen („hybride Wohnungseigentümerversammlungen“), bleibt aber unverändert bestehen. Die Wohnungseigentümer haben also künftig die Wahl, WEG-Versammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen. Dabei ist folgendes zu beachten: Weiterlesen →

Nochmals: Gegen wen müssen Wohnungseigentümer seit der WEG-Reform 2020 ihre Ansprüche geltend machen?

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Nach dem seit 1.12.2020 geänderten WEG-Recht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers wegen Verletzung von Verwalterpflichten nicht mehr gegen den Verwalter selbst, sondern nur gegenüber der WEG-Gemeinschaft. Der zwischen der WEG-Gemeinschaft und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet insoweit auch keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers (BGH v. 5.7.2024 – V ZR 34/24).

Hintergrund

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) regelt das WEG die Rechtsbeziehungen der einzelnen Eigentümer untereinander, zur Gemeinschaft aller Eigentümer und zum Verwalter. Das WEG wurde durch Modernisierungsgesetz vom 22.10.2020 (BGBl 2020 I S. 2187) mit weitreichenden Änderungen für Verwalter und Eigentümergemeinschaft geändert. Damit stellt sich in der Praxis in den verschiedensten Fallkonstellationen die Frage, gegen wen im gerichtlichen Streitverfahren eigentlich der Anspruch prozessual geltend zu machen ist. Weiterlesen →

WEG-Sonderumlage von Prozesskosten – Wer muss zahlen?

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Der BGH hat ganz aktuell entschieden, dass auch ein gegen die Eigentümergemeinschaft obsiegender Miteigentümer die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren muss (BGH, Urteil v. 19.7.2024 – V ZR 139/23).

Hintergrund

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist zuletzt in 2020 umfangreich reformiert worden, ich habe im Blog berichtet. Nach § 16 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 1 S. 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können aber für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Weiterlesen →

WEG: Anspruch auf Jahresabrechnung nur noch gegen WEG-Gemeinschaft

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Nach dem seit 1.12.2020 geänderten Wohnungseigentumsrecht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – so der BGH in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil v. 19.4.2024 – V ZR 167/23).

Hintergrund

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) regelt das WEG die Rechtsbeziehungen der einzelnen Eigentümer untereinander, zur Gemeinschaft aller Eigentümer und zum Verwalter. Das WEG wurde durch Modernisierungsgesetz vom 22.10.2020 (BGBl 2020 I S. 2187) mit weitreichenden Änderungen für Verwalter und Eigentümergemeinschaft geändert. Weiterlesen →

Übergangsfrist läuft ab: WEG-Verwalter müssen sich ab 1.6.2024 zertifizieren lassen

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Wer schon am 1.12.2020 Verwalter einer WEG war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft bis zum 31.5.2024 als zertifizierter Verwalter; diese Übergangsfrist läuft demnächst ab. Was ist zu beachten?

Rechtlicher Hintergrund

Mit dem am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündeten WEG-Reformgesetz wurde zum 1.12.2020 die Rechtsfigur des „zertifizierten Verwalters“ (§ 26a WEG) eingeführt. Das bedeutet: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums künftig die Bestellung eines „zertifizierten Verwalters“, allerdings erst nach Übergangsphase von zwei Jahren seit Inkrafttreten des neuen WEG am 1.12.2020.

Zertifizierter Verwalter (§ 26a Abs.1 WEG) ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung seine Sachkunde nachgewiesen hat. Einzelheiten zur Prüfung, zum Inhalt des Zertifikats und weiteren Anforderungen regelt nach § 26a Abs. 2 WEG das BMJ durch die Zertifizierter–Verwalter–Prüfungsverordnung (Einzelheiten im Beitrag von Hofele NWB 2021, 3387). Die Prüfungszuständigkeit liegt bei den IHKn, deren Spitzenorganisation – die DIHK – deshalb einen Rahmenplan für die Durchführung der Sachkundeprüfung erlassen hat, der bundeseinheitlich gilt, Detailfragen können die IHKn vor Ort beantworten.

Übergangsfrist läuft am 31.5.2024 ab

Das WEG-Gesetz von 2020 hat Übergangsfristen eingeräumt. Nur für erstmals bestellte Verwalter galt bereits ab 1.1.2023 eine Zertifizierungspflicht. Für „alte Hasen“, also Verwalter, die schon am 1.12.2020 eine WEG-Verwaltung innehatten, galt eine Übergangsregel bis 31.5.2024. Auch diese Frist läuft in Kürze aber ab, d.h. auch dieser Personenkreis muss grundsätzlich eine Sachkundeprüfung vor der zuständigen IHK abgelegen, um das Erfordernis des „zertifizierten Verwalters“ zu erfüllen, also eine Art „Gütesiegel“, das eine besondere rechtliche, technische und betriebswirtschaftliche Sachkunde attestiert.

Es gibt aber auch Ausnahmen von Zertifizierungspflicht: Weiterlesen →

BGH billigt virtuelle Eigentümerversammlungen während Corona

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Versammlungen und Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) waren während der Corona-Pandemie auch virtuell möglich, hat der BGH ganz aktuell entschieden (BGH v. 8.3.2024 – V ZR 80/23). Was bedeutet das für die Zukunft?

Hintergrund

Zum 1.12.2020 sind zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten, nachdem das WEG-Reformgesetz am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde (BGBl 2020 I S. 2187). Die Eigentümer erhielten in § 23 Abs. 1 WEG-neu eine Beschlusskompetenz, den Eigentümern zu ermöglichen, online an einer Präsenz-Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, war hiervon allerdings nicht umfasst. Es blieb also bei dem Grundsatz, dass Versammlungen von WEG‘s grundsätzlich in körperlicher Präsenz stattfinden, allerdings ein Eigentümer auch online an der Präsenzversammlung teilnehmen kann. Nach § 24 Abs. 1 WEG muss der Verwalter einerseits mindestens einmal im Jahr eine Versammlung einberufen – auch während der Corona-Pandemie.

Sachverhalt im Streitfall

Geklagt hatten Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Die Verwalterin hatte zu einer schriftlichen Eigentümerversammlung während der Corona-Pandemie am 24.11.2020 eingeladen und dies mit der Aufforderung verbunden, ihr eine Vollmacht und Weisungen für die Stimmabgabe zu erteilen. Fünf von 24 Eigentümern kamen dem nach – die Kläger aber nicht. In der Eigentümerversammlung war dann nur die Verwalterin anwesend. Im Anschluss an die Versammlung übersandte sie ein Protokoll mit den von ihr gefassten Beschlüssen. Das sei nicht zu beanstanden, hat der BGH jetzt festgestellt und ein Urteil der Vorinstanz aufgehoben.

Wie hat der BGH entschieden? Weiterlesen →

Bund führt Zertifizierung für Wohnungsverwalter ein

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Das Wohnungseigentumsrecht wird reformiert. Völlig überraschend wurde hierbei ein rechtliches Novum eingeführt: Nach einer Übergangsphase müssen sich Wohnungsverwalter künftig „freiwillig“ im Sinne einer Fortbildungspflicht zertifizieren lassen.

Hintergrund

Im Wohnungseigentumsrecht haben sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 1951 verändert. Aufgrund des demografischen Wandels steigt das Bedürfnis, Wohnungen barrierearm aus- und umzubauen. Für die Erreichung der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Daneben verlangt auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz.

Die Schwerpunkte der Reform des WEG sind dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 19/18791) zufolge des grundsätzlichen Anspruchs sowohl von Wohnungseigentümern als auch Mietern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten. Der Entwurf der Bundesregierung zur „Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz-WEMoG / (BT-Drs.19/18791, 19/19369, 19/19655) ist in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (BT-Drs.19/22634) am 17.9.2020 angenommen worden. Erst „in letzter Minute“ wurde hierbei auf Initiative des federführenden Rechtsausschusses eine freiwillige Qualifikation „zertifizierter WEG-Verwalter“ eingeführt.

Was hat es damit auf sich? Weiterlesen →

Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG

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Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuletzt 2007 geändert. Vor 12 Jahren ging es im Wesentlichen um die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es blieben aber viele Fragen offen. Für die anstehende neue Reform hat eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe Änderungsvorschläge erarbeitet und ihren Abschlussbericht vorgelegt.

In der Arbeitsgruppe wurde offenbar intensiv diskutiert und an einigen Stellen auch keine Einigkeit erzielt. Dennoch werden zu jedem Punkt konkrete Vorschläge gemacht, etwas zu ändern oder nicht. Wo Änderungsbedarf gesehen wird, werden meist konkrete Gesetzestexte vorgeschlagen und ggf. auch Folgefragen beantwortet. Ob man inhaltlich dann jeweils der Einschätzung bzw. den Vorschlägen folgt, sei dahin gestellt – aber eine sehr gute Diskussionsgrundlage ist er allemal. Weiterlesen →