Schlagwort-Archive: Verbilligte Vermietung

Vermietung an nahe Angehörige: Der Mietspiegel hat gewonnen!

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Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Seit Beginn dieses Jahres reichen sogar 50 Prozent aus, allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,9 Prozent der ortsüblichen Miete eine Überschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG).

Vor rund eineinhalb Jahren hatte das Thüringer FG entschieden, dass für die Prüfung der Grenze des § 21 Abs. 2 EStG auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt. Es bestünde kein Vorrang des örtlichen Mietspiegels (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Anschließend ist das FG Köln der Linie der Thüringer Kollegen gefolgt: Die allein sachgerechte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete liege im Streitfall in der Heranziehung der im gleichen Objekt vermieteten weiteren Apartments oder der Untervermietung der betroffenen Wohnungen (Urteil vom 28.5.2020, 13 K 196/18). Beide Gerichte hatten die Revision zugelassen, die jedoch nur im Fall aus Thüringen eingelegt worden ist.

Und siehe da: Die Revision war erfolgreich. Weiterlesen →

Verbilligte Vermietung an Mitarbeiter: Sozialversicherungsfreiheit kommt mit einem Jahr Verspätung

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Mit Beginn des Jahres 2020 ist für die verbilligte oder kostenlose Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer eine neue Steuerbegünstigung eingeführt worden: der Bewertungsabschlag des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG. Dieser beträgt ein Drittel des ortsüblichen Mietwertes. Besser gesagt: Der Ansatz eines steuerpflichtigen Sachbezugs unterbleibt, soweit das gezahlte Entgelt für die Wohnung mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 EUR je Quadratmeter Kaltmiete beträgt. Der Bewertungsabschlag wirkt damit wie ein steuerlicher Freibetrag.

Die steuerliche Neuregelung war bislang seltsamerweise nicht in die Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) übernommen worden. Weiterlesen →

Vermietung an nahe Angehörige: BFH muss Vergleichsmaßstab prüfen

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Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Möglicherweise wird die Grenze im Zuge des Jahressteuergesetzes 2020 gesenkt – das ist aber ein anderes Thema. Mir geht es heute um die Frage des richtigen Vergleichsmaßstabs bei der Prüfung der 66-Prozent-Grenze. Weiterlesen →

Vermietung an Angehörige: Was ist eigentlich die Vergleichsmiete?

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Wer eine Wohnung verbilligt vermietet, darf die entsprechenden Werbungskosten nur dann vollständig geltend machen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Weiterlesen →

Nette Vermieter werden bestraft

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Trotz aller Meldungen über Mietwucher und Immobilienhaie: Es gibt sie noch, die netten Vermieter, die es nicht übertreiben und Wohnungen vielleicht sogar weit unterhalb des örtlichen Mietniveaus vermieten. Und zwar nicht an nahe Angehörige, sondern an fremde Mieter. Doch diese Vermieter laufen nun zunehmend Gefahr, für ihre Wohltaten bestraft zu werden.

Bekanntermaßen sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anteilig nicht abziehbar, wenn nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden. § 21 Abs. 2 EStG schränkt dies nicht auf Mietverhältnisse mit Angehörigen ein. Das bedeutet: Macht ein Vermieter in einer Siedlung, die insgesamt „aufgewertet“ wird, das „Spielchen“ nicht mit, sondern belässt er es bei der bisherigen Miete, so wird es ihm der Staat mit einem anteiligen Verlust seiner Werbungskosten danken – vollkommen verrückte Welt.

Kürzlich hat die Bundesregierung mitgeteilt, dass sie nicht beabsichtigt, Änderungen am § 21 Abs. 2 EStG vorzunehmen, um die Vermietung von günstigem Wohnraum steuerlich attraktiver zu gestalten. Weiterlesen →

Keine hälftige Vermietung der gemeinsamen Wohnung an Lebensgefährten

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Mietverträge zwischen Angehörigen sind steuerlich grundsätzlich anzuerkennen, wenn sie wie unter fremden Dritten geschlossen und durchgeführt werden. Zudem können die Kosten voll abgezogen werden, wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt werden (§ 21 Abs. 2 EStG). Aktuell hat das Finanzgericht Baden-Württemberg aber entschieden, dass ein Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen ist, wenn eine Lebensgefährtin die gemeinsam genutzte Wohnung hälftig an ihren Partner vermietet (Urteil vom 6.6.2019, 1 K 699/19).

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Keine EOP-Methode zur Prüfung der verbilligten Vermietung

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§ 21 Abs. 2 EStG regelt, dass bei einer Miete die 66 % der ortsüblichen Marktmiete unterschreitet nur noch eine teilentgeltliche Vermietung vorliegt. Die Folge: Werbungskostenkürzungen. Tatsächlich gilt die Regelung jedoch nur für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Was gilt bei Gewerbeobjekten? Weiterlesen →

Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete bei gewerblicher Vermietung

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Werbungskosten bei Vermietungen sind in voller Höhe absetzbar, selbst wenn die vereinbarte Miete nur 66 Prozent bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Was viele Vermieter jedoch nicht wissen: Die 2/3-Regelung gilt nur, wenn die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird und nicht, wenn die Wohnung oder andere Räume zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken vermietet werden. Dann sind die Werbungkosten nämlich nur im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete abziehbar. Wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, hat der BFH soeben entschieden. Danach gilt:

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Wir haben ein warmes Steuerrecht!

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Damit ist die Frage des Beitrags „Kaltes oder warmes Steuerrecht bei verbilligter Vermietung?“ beantwortet. Hier ging es nämlich um den Steuerstreit, ob bei Prüfung der verbilligten Vermietung auf die Warm- oder aber die Kaltmiete abzustellen ist.  Weiterlesen →