Übertragen Eltern eine vermietete Immobilie auf Sohn oder Tochter, werden die Darlehen oftmals zurückbehalten. Was die Kinder erfreut, ist ertragsteuerlich allerdings nachteilig, denn es gilt: Überträgt der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung schenkweise auf seine Kinder, so verlieren die Schulden ihre Objektbezogenheit und gehen in den privaten, nicht mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Bereich über (BFH-Urteil vom 30.1.1990, IX R 182/84).

Doch gilt dieser Grundsatz auch, wenn das Kind lediglich einen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie erhält? Wahrscheinlich ist man schnell geneigt, auf diese Frage mit einem klaren „Ja“ zu antworten. Und in der Tat hat das Niedersächsische FG auch in diesem Sinne geurteilt (Urteil vom 13.12.2023, 3 K 162/23). Doch aufgrund des BFH-Beschlusses vom 27.4.2017 (IV B 53/16) wurde die Revision zugelassen – und diese liegt unter dem Az. IX R 2/24 vor.

Der Sachverhalt:

Der Vater war zunächst Alleineigentümer eines vermieteten Grundstücks. Zur Finanzierung des Erwerbs nahm er insgesamt drei Darlehen auf. Zum 1. Juli 2019 übertrug der Vater einen ideellen 2/5-Miteigentumsanteil im Wege vorweggenommener Erbfolge auf seinen Sohn, so dass eine vermögensverwaltende GbR entstanden ist. Der Sohn übernahm zwar auch die Grundschuld entsprechend seinem Miteigentumsanteil, doch zu einer vertraglichen Schuldübernahme oder einem Schuldbeitritt ist es nicht gekommen. Die nunmehr bestehende Vermietungs-GbR machte im Jahre 2020 Darlehenszinsen aus den Darlehen des Vaters in Höhe von rund 60.000 Euro als Sonderwerbungskosten geltend.

Das Finanzamt berücksichtigte die Schuldzinsen hingegen nur entsprechend dem Miteigentumsanteil des Vaters. Die übrigen Zinsen blieben unberücksichtigt. Die hiergegen gerichtete Klage wurde zurückgewiesen. Schenkt der Vater seinem Sohn einen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie, ohne die Darlehen anteilig mit zu übertragen, so kann er seine Schuldzinsen anschließend nur noch anteilig entsprechend seinem verbliebenen Miteigentumsanteil abziehen – so das FG.

Die Begründung:

Der Vater habe einen Miteigentumsanteil an dem Gebäude schenkweise und damit aus privaten, nicht mit der Einkünfteerzielung im Zusammenhang stehenden Gründen auf seinen Sohn übertragen. Da das Darlehen der Finanzierung des gesamten Gebäudes diente, werde mit der Übertragung eines Miteigentumsanteils auf den Sohn der Finanzierungszusammenhang des Darlehens mit dem Gebäude anteilig zu dem übertragenen Miteigentumsanteil gelöst. Bei Grundstücken des Betriebsvermögens habe der BFH zwar hiervon abweichend entschieden (BFH-Beschluss vom 27.4.2017, IV B 53/16). Die Entscheidung sei aber auf den Streitfall nicht übertragbar, da es hier um ein Grundstück des Privatvermögens geht.

Denkanstoß:

Der BFH-Beschluss lautet: Wird ein fremdfinanziertes Grundstück des Sonderbetriebsvermögens unter Zurückbehaltung der Darlehensverbindlichkeit unentgeltlich in das Gesamthandsvermögen einer anderen Mitunternehmerschaft zum Buchwert übertragen, so ist die Darlehensverbindlichkeit bei der anderen Mitunternehmerschaft als negatives Sonderbetriebsvermögen in voller Höhe zu erfassen. Die aufgewendeten Darlehenszinsen sind in voller Höhe als Sonderbetriebsaufwand abzugsfähig.

Der BFH muss nun in der Revision zum Besprechungsurteil entscheiden, ob es sachlich gerechtfertigt ist, den Sachverhalt bei einer vermögensverwaltenden GbR anders zu behandeln als bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die Entscheidung wird spannend sein und ich wage keine Prognose.