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Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung – Welche statistischen Daten können hinzugezogen werden?

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Im Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 19.10.2020 (Az. 1 K 158/19) ist – was eher selten vorkommt – der Urteilssachverhalt lesenswerter als es die Entscheidungsgründe sind. Denn in der Sache schließt sich das Niedersächsische FG der neueren BFH-Rechtsprechung an. Danach kann die ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung (näherungsweise) anhand der von den Statistikämtern erhobenen Bettenauslastung ermittelt werden.

Der Sachverhalt aber enthält für den Rechtsanwender, der sich häufiger mit der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen befasst, mögliche neue Ansatzpunkte:

Statistikämtern können auch Daten über kleine Ferienobjekte vorliegen

Nach dem Beherbergungsstatistikgesetz erheben die Statistikämter monatlich Daten zu den angereisten Gästen und deren Übernachtungen sowie zu der Anzahl der angebotenen Betten der Beherbergungsbetriebe mit mindestens zehn Betten. Für kleinere Ferienobjekte besteht grundsätzlich keine gesetzliche Meldepflicht.

In der im Urteilsfall konkret vorgelegten Erhebung des Statistikamts waren nach Rücksprache der Kläger mit dem zuständigen Sachbearbeiter des Statistikamts keine (!) einzelnen Ferienwohnungen oder Ferienhäuser mit zehn oder mehr Betten enthalten. Weiterlesen →

Ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen im Corona-Jahr 2020

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Die zutreffende Bestimmung der steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen ist ein steuerlicher Zankapfel, der die Finanzgerichte häufig beschäftigt. Die Königsdisziplin ist dabei die Erstellung einer Überschussprognose, in deren Ergebnis regelmäßig die Absicht, Einkünfte zu erzielen, versagt wird. Bei einer ausschließlich zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung ohne Selbstnutzung kann die Überschussprognose vermieden werden, wenn deren Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschreiten. Hiervon geht die Rechtsprechung bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % aus.  Aber auch die Ermittlung des Vergleichsmaßstabs der ortsüblichen Vermietungszeit kann sich mitunter diffizil gestalten wie das BFH-Urteil vom 26.05.2020 (IX R 33/19) aufzeigt.

Pandemie als Vermietungshindernis

Im Pandemiejahr 2020 dürften sich die ortsüblichen Vermietungszeiten der Vorjahre für die meisten Ferienhausvermieter in unerreichbarer Ferne befinden. Sondersituationen werden beim Vergleich mit der ortsüblichen Vermietungszeit nicht sanktioniert, sofern ein Vermietungshindernis gegeben ist. Der BFH hat in seiner Rechtsprechung dabei neben Instandsetzungsarbeiten auch höhere Gewalt als Vermietungshindernis anerkannt Weiterlesen →

Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung: statistische Bettenauslastung ausreichend

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Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei einer ausschließlich vermieteten bzw. zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung durch eine Prognose zu prüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschritten wird. Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Über die zahlenmäßige Bestimmung der ortsüblichen Vermietungszeit entbrennt dabei regelmäßig Streit.

BFH: Nachweis wird (etwas) einfacher

Der BFH lässt nun eine weitere Möglichkeit zum Nachweis der ortsüblichen Vermietungszeit zu. Auch der Vergleich der Vermietungszeit der einzelnen Ferienwohnung mit statistischen Zahlen zur sog. Bettenauslastung im Ort sei zulässig.

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Ortsübliche Vermietungszeit einer Ferienwohnung – Datenerhebung

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Zur Ermittlung der ortsüblichen Belegungstage von vermieteten Ferienwohnungen können von den Statistischen Landesämtern ermittelte Auslastungszahlen der Ferienwohnungen zugrunde gelegt werden, nicht hingegen die ortsüblichen Auslastungszahlen der insgesamt angebotenen Betten im Ort. Darauf, ob diese Zahlen auch veröffentlicht worden sind, kommt es nach einer aktuellen Entscheidung des FG Mecklenburg-Vorpommern nicht an.

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Einkunftserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen: Nichtfeststellbarkeit einer ortsüblichen Vermietungszeit

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Grundsätzlich ist bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ohne weitere Prüfung vom Bestehen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.

Wegen der Schwierigkeit der Feststellung, ob ein ausschließliches Vermieten der Ferienwohnung angenommen werden kann, ist nach der Rechtsprechung des BFH die Einkunftserzielungsabsicht immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet.

Doch nach welchen Kriterien ist die maßgebende ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen?

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