Schlagwort-Archive: Option

Grundstücksverkauf… oder drum prüfe, wer optieren will

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Bereits seit einigen Jahren ist bekannt, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Lieferung eines Grundstücks – außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens – nur in dem ursprünglichen Notarvertrag erklärt werden kann. Eine spätere Option ist unwirksam, auch wenn sie notariell beurkundet wird (BFH 21.10.2015, XI R 40/13).

Die Rechtsprechung hat schon bei vielen Steuerpflichtigen zu hohen Vorsteuerkorrekturen geführt, die nicht mehr geheilt werden konnten. Und man muss leider auch annehmen, dass sich der ein oder andere Kollege im Nachgang mit Haftungsansprüchen konfrontiert sah. Weiterlesen →

Umsatzsteuerpflichtige Vermietung: Umlagefähige Nebenkosten sind mit USt zu zahlen

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Hin und wieder müssen sich auch die Zivilgerichte in die Niederungen des Steuerrechts begeben, so jüngst der BGH hinsichtlich der Frage, ob ein Mieter bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung einer gewerblichen Immobilie auch auf die umlagefähigen Nebenkosten Umsatzsteuer zu entrichten muss.

Dazu der BGH: Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden (BGH-Urteil vom 30.9.2020, XII ZR 6/20). Weiterlesen →

Rückgängigmachung der Steuerpflicht bei Grundstücksgeschäften

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Der BFH hatte mit Urteil vom 21.10.2015 (XI R 40/13) entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem ursprünglichen Notarvertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird.

Das Urteil wirft in der Praxis enorme Probleme auf, denn letztlich führt es dazu, dass ein “Optionsfehler“ nicht geheilt werden kann. Das heißt: Wird ein Grundstück ohne Option zur Umsatzsteuer veräußert und stellt sich später heraus, dass eine steuerpflichtige Übertragung sinnvoll gewesen wäre, so können die Vertragsparteien den ursprünglichen Vertrag nicht mit steuerlicher Wirkung korrigieren, auch wenn sie erneut zum Notar “marschieren“. Weiterlesen →

Grundstückskaufvertrag: Zur Rückgängigmachung des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung

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Häufig ist eine Immobilienveräußerung eine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass eine Steuerveräußerung vorliegt oder zur Steuerpflicht optiert wird.

Mit Urteil vom 20.10.2015 (Az: XI R 40/13) hat der BFH entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Lieferung eines Grundstücks außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens nur in dem dieser Grundstückslieferung zugrunde liegenden notariell zu beurkunden Vertrag erklärt werden kann. Weiterlesen →

BFH zur Optionsprämie als Anschaffungskosten des Underlyings

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Mit Urteil v. 22.5.2019 hat der BFH entschieden: „Die für die Einräumung der Option ursprünglich angefallenen Anschaffungskosten sind bei Optionsausübung als Anschaffungsnebenkosten Teil der Anschaffungskosten der zum vereinbarten Basispreis erworbenen Aktien.“ Ist das eine umwerfende neue Erkenntnis?

Die Brisanz des Urteils wird aus dem Leitsatz nicht ersichtlich, weil es sich um einen Fall handelt, in dem zwischenzeitlich eine außerplanmäßige Abschreibung, steuerlich als Teilwertabschreibung, auf die Optionen vorgenommen worden war. Mangels nach damaligem Recht erforderlicher Wertaufholung enthielten die Optionen im Ausübungszeitpunkt stille Reserven. Wie ist das Urteil zu verstehen und zu würdigen? Weiterlesen →

Umsatzsteuer: Flächenbezogenen Verzicht auf die Steuerfreiheit aussprechen

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Nehmen wir einmal folgenden Fall: Ein selbstständiger Versicherungskaufmann bietet auch eine gewerbliche Hausverwaltung an. Gespräche mit Kunden der Hausverwaltung werden in einem separaten Raum geführt; auch die entsprechenden Bürotätigkeiten werden dort erledigt. Nun stellt sich die Frage, ob der Vermieter der Büroräume (zum Beispiel der Ehepartner) diese teilweise umsatzsteuerpflichtig überlassen kann. Die Antwort lautet: Ja, er kann. § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG lässt – unionsrechtlich konform – einen nur teilweisen Verzicht auf die Steuerfreiheit zu. Der Verzicht kann auch teilweise für einzelne Flächen eines Mietobjekts wirksam sein, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind (vgl. BFH-Urteil vom 24.04.2014, V R 27/13). Weiterlesen →

Das Kreuz mit der Option bei Grundstücksgeschäften

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Der BFH hat mit Urteil vom 21. Oktober 2015 (XI R 40/13) entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die  Lieferung eines Grundstücks (außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens) nur in dem ursprünglichen Notarvertrag erklärt werden kann. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam, auch wenn er notariell beurkundet wird. Das Urteil wirft in der Praxis enorme Probleme auf, denn letztlich führt es dazu, dass ein „Optionsfehler“ nicht geheilt werden kann. Das heißt: Wird ein Grundstück ohne Option zur Umsatzsteuer – innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums nach § 15a UStG –  veräußert und stellt sich später heraus, dass eine steuerpflichtige Übertragung sinnvoll gewesen wäre, so können die Vertragsparteien den ursprünglichen Vertrag nicht mit steuerlicher Wirkung korrigieren, auch wenn sie erneut zum Notar „marschieren“. Der Veräußerer muss die steuerlichen Konsequenzen der § 15a-Berichtigung tragen. Beispiel: Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass es sich bei dem Grundstücksgeschäft um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (Erwerber führt den Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG fort) handelt und verzichten auf die Option zur Umsatzsteuer. Im Nachhinein stellt sich die Annahme einer Geschäftsveräußerung im Ganzen als falsch heraus.

Was bleibt der Praxis nun übrig?

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