Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage, früher als Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung bezeichnet, dürfen vom jeweiligen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie verausgabt hat. Wird die Erhaltungsrücklage ausnahmsweise für Maßnahmen verwendet, die zu Herstellungskosten führen, sind nur die entsprechenden Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten abziehbar.

Voraussetzung ist natürlich, dass die Wohnung der Einkünfteerzielung dient. Diese Grundsätze gelten bereits seit vielen Jahren und werden – soweit ersichtlich – von der Finanzverwaltung auch nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl I 2020, 2187) vertreten (vgl. OFD Frankfurt/Main, Verfügung vom 9.11.2022, S 2211 A – 12 – St 214). Nach der gesetzlichen Neuregelung besitzen die Wohnungseigentümergemeinschaft eine eigene Rechtsfähigkeit.

Nun muss der BFH klären, ob die bisherigen Grundsätze zur ertragsteuerlichen Behandlung der Erhaltungsrücklage weiter anzuwenden sind. Die Rechtsfrage in dem Verfahren mit dem Az. IX R 19/24 lautet: Stellen Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage) nach der Novellierung des WEG bereits in diesem Zeitpunkt des Abflusses (§ 11 Abs. 2 EStG) ertragsteuerlich sofort abzugsfähige Werbungskosten bei einer vermieteten Wohnung dar, unabhängig von der späteren Mittelverwendung und deren steuerlicher Einordnung? Vorinstanz war das FG Nürnberg (Urteil vom 12.3.2024, 1 K 866/23). Weiterlesen →

Jahrelang galt der Grundsatz, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung das „miterworbene“ Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage, auch als Instandhaltungsrückstellung oder Erhaltungsrücklage bezeichnet, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Maßgebend war unter anderem das BFH-Urteil vom 9.10.1991 – II R 20/89 (BStBl 1992 II S. 152). Im Jahre 2020 hat der BFH allerdings mit diesem Grundsatz gebrochen. Danach ist die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage zu mindern (BFH 16.9.2020, II R 49/17).

Auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass ein Teil des Kaufpreises „für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens“ geleistet wird, und der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag folglich ein eigenständiger Wert zugemessen wurde, bleibt es dabei, dass der vereinbarte Kaufpreis der Grunderwerbsteuer unterliegt. Denn ein rechtsgeschäftlicher Erwerb der Position „Instandhaltungsrücklage“ ist bereits zivilrechtlich nicht möglich.Aufgrund dieser (Neu-)Regelung bei der Grunderwerbsteuer stellte sich die Frage, ob auch bei der Einkommensteuer Änderungen zu berücksichtigen sind. Weiterlesen →