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Es ist soweit: BaFin nimmt Immobilienbewertung von Gateway Real Estate unter die Lupe

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Es ist soweit: Gateway Real Estate wurde ausgewählt. Stopp mal, worum geht’s hier eigentlich? Einer der Prüfungsschwerpunkte für dieses Jahr ist die Überprüfung der Immobilienwerte, den sog. Investment Properties. Im Dezember hatte ich darüber berichtet, nun ist es soweit.

Und die Auserwählte? Die Gateway Real Estate AG. Ein börsennotierter Immobilienkonzern mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien in Deutschland. Und wieso hat die BaFin am 29. April 2024 darüber berichtet? Dies ist eine der Folgen des Wirecard-Skandals, genauer gesagt der Reformen des FISG (Gesetz zur Stärkung der Finanzmarktintegrität). Seit dem 1. Januar 2022 wird die Öffentlichkeit früher und transparenter informiert, wenn bei einem Unternehmen eine sog. anlassbezogene Prüfung durchgeführt wird. Was es damit auf sich hat? Dazu kommen wir gleich.

Was die BaFin genauer prüfen will

Die Gateway Real Estate AG hat eine Liegenschaft zum 30. Juni 2023 mit 141,5 Mio. € in der Bilanz stehen. Die BaFin hat Anhaltspunkte, dass das betroffene Objekt möglicherweise in wesentlichem Umfang überbewertet ist. So steht es in der Veröffentlichung der BaFin vom 29. April 2024.

Kurz und knapp, aber diese Aussage hat es in sich. Es handelt sich hier nicht um eine sog. Stichprobenprüfung, bei der Unternehmen per Zufall gezogen werden, sondern um eine anlassbezogene Prüfung. Woher die BaFin diese Anhaltspunkte hat? Dies gibt sie nicht an. Vielleicht die Pressemeldung des Unternehmens vom 23.11.2023, in dem über die Abschreibung bei der Neubewertung eines Entwicklungsprojektes berichtet wird. Anders als bei einer Stichprobenprüfung, kann man aufgrund der vorliegenden Anhaltspunkte jedoch eher davon ausgehen, dass es entsprechende Fehler in der Rechnungslegung gibt.

Ein Warnsignal für Investoren. Und dies nicht nur, weil der BaFin Anhaltspunkte für eine Überbewertung vorliegen. Diese Überbewertung ist nach Aussage der BaFin möglicherweise „wesentlich“. Und was heißt dies genau? Gute Frage. Eher nichts Gutes. Das Unternehmen beziffert die Abschreibung in der Pressemitteilung auf 42 Mio. € bzw. einem 30 % niedrigeren Wert.

Ein Blick in den Abschluss von Gateway

141,5 Mio. €, ist das viel? Für mich privat ein unvorstellbares Vermögen, aber auch für Gateway kein Kleinbetrag. Immerhin macht dies mehr als die Hälfte der sog. Renditeimmobilien aus. Und etwa ein Zehntel des Gesamtvermögens, bei dem auch die sog. Vorratsimmobilien mit etwas weniger als einer Milliarde Euro erfasst werden.

Eines ist klar: Sollte die BaFin tatsächlich eine wesentliche Überbewertung feststellen, wird sich dies nicht unerheblich auf die Zahlen des Immobilienkonzerns auswirken. Denn im ersten Halbjahr 2023 wurde ein Verlust erzielt, die Zinsaufwendungen sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich angestiegen. Auch der Ausfall von Forderungen haben das Ergebnis belastet. Anders als mögliche Wertkorrekturen der Immobilien belasten höhere Zinsen und ausgefallene Forderungen jedoch die Liquidität.

Bis zur Hauptversammlung ist noch Zeit. Diese fand im letzten Jahr Ende August statt. Es bleibt zu hoffen, dass bis dahin mehr Klarheit besteht. Wir werden sehen.

Weitere Informationen:

Serie Risiko Bilanz – wo man genauer hinschauen sollte: Immobilienbewertung in den IFRS-Bilanzen

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Tabellensalat für Zahlenfreunde im Vonovia-Abschluss

Es ist soweit: Die ersten Bilanzen von Immobilienkonzernen schrumpfen zusammen wie ein Luftballon, der ein Loch hat. Nun gut, einen Unterschied gibt es: Der Luftballon kann die ganze Luft verlieren, bei den Immobilien wird sie nicht ganz rausgelassen.

Über die Problematik der hohen Immobilienwerte in den IFRS-Bilanzen habe ich schon mehrfach berichtet. Nun realisieren sich diese Risiken in den Zahlen: Vonovia musste das Immobilienportfolio um knapp 11 Mrd. € nach unten korrigieren, die Deutsche Wohnen um knapp 4 Mrd. €. Das beschert den beiden Immobilienriesen Milliardenverluste.

Das Problem in den IFRS-Bilanzen

Steigende Immobilienwerte hatten in der Vergangenheit für hohe Gewinne gesorgt. Das dreht sich jetzt um: Sinkende Immobilienwerte bescheren nunmehr nicht nur Vonovia und der Deutsche Wohnen hohe Verluste. Weiterlesen →

Causa Signa: Immobilienbewertung à la Benko verhinderte Verluste

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Signa Prime erzielte hohe Gewinne. Zumindest auf dem Papier betrugen diese zwischen 2017 und 2021 3,4 Mrd. €. Wieso Papiergewinne? Dem Konzern ist kein Geld in dieser Höhe zugeflossen. Die Immobilien haben einfach an Wert gewonnen. Um 4 Mrd. €, um genau zu sein. Das Wachstum des Immobilienwertes von Signa war außergewöhnlich hoch. Da wäre sicherlich Skepsis angebracht gewesen.

Dabei hat Signa sich einfach an der Trickkiste bedient. Denn ein genauerer Blick zeigt: Die Zinszahlungen und Dividenden (insgesamt 1,9 Mrd. €) überstiegen in diesem Zeitraum die erzielten Mieteinnahmen (1,6 Mrd. €). Ohne die Papiergewinne durch die steigenden Immobilienwerte hätte der Konzern also Verluste erzielt. Die aktuelle Insolvenzwelle des Signa Imperiums zeigt, dass dies alles andere als nachhaltig war. Geschweige denn liquiditätssichernd.

Wozu das Ganze? Und vor allem: Wie ist es dem Konzern gelungen, solche hohen Gewinne auf dem Papier zu produzieren? Schauen wir uns das Ganze genauer an. Weiterlesen →

Bayern macht Ernst: Verfassungsklage in Sachen „Erbschaftsteuer“ kommt

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Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber die Grundlagen für die Ermittlung der erbschaftsteuerlichen Grundstückswerte angepasst.  So hat er die Ermittlung und Anwendung der so genannten Liegenschaftszinssätze sowie der Bewirtschaftungskosten geändert und auch Regionalfaktoren eingeführt, mit denen der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt werden soll.

Man kann sich darüber streiten, ob die Änderungen zwingend erforderlich waren, um realitätsnahe Grundstückswerte zu ermitteln oder ob es eine Steuererhöhung durch die Hintertür ist. Jedenfalls wird sich die Erbschaft- oder Schenkungsteuer bei der Übertagung von Immobilien nun in vielen Fällen erhöhen.

Die Bayerische Landesregierung hatte sich – zur Abmilderung der steuerlichen Auswirkungen – für eine Erhöhung der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge eingesetzt, ist mit ihrem Antrag aber im Bundesrat gescheitert. Albert Füracker, Staatsminister der Finanzen und für Heimat in Bayern, hat daher unmittelbar nach der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2022 angekündigt: „Bayern zieht für höhere Freibeträge vor das Bundesverfassungsgericht / Anhebung der persönlichen Erbschaftsteuer-Freibeträge dringend geboten / Staatsregierung stellt Antrag auf abstrakte Normenkontrolle “ (Quelle: Pressemitteilung Nr. 425 vom 22.12.2022, Bayerisches Staatsministerium der Finanzen und für Heimat).

Ich habe nun unmittelbar beim Ministerium nachgefragt, ob der Antrag tatsächlich gestellt wird und dankenswerterweise sehr kurzfristig folgende Antwort erhalten: Weiterlesen →

Anforderungen des Finanzamts an ein Immobiliengutachten

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Um Überbewertungen zu vermeiden, eröffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, von den gesetzlich vorgeschriebenen steuerlichen Bewertungsmethoden abzuweichen und einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Die Vorschrift wird als so genannte „Öffnungsklausel“ bezeichnet.  Weiterlesen →

Bei Gericht: Interessante Steuerstreite im April 2016

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Hier der Überblick über ausgewählte anhängige Verfahren im April 2016, die für zahlreiche Steuerpflichtige von Interesse ein können. Obwohl nach der letzten Veröffentlichung des BFH nur 15 Verfahren neu anhängig geworden sind, sind auch diesem Monat mindestens die folgenden drei für viele Leute interessant:  Weiterlesen →