Das OLG Frankfurt/M hat in einem aktuellen Urteil (18.2.2022 – 2 U 138/21) zur Frage Stellung genommen, ob eine Anpassung eines Gewerbemietvertrages auch dann in Betracht kommt, wenn eine behördliche Corona-Anordnung nicht unmittelbar, sondern nur mittelbar zu einem Umsatzrückgang führt. Was bedeutet das Urteil für die Praxis? Weiterlesen
Am 12.1.2022 hat der BGH (XII ZR 8/21) geurteilt, wie bei der Kürzung der Geschäftsraummiete zu verfahren, wenn ein Laden coronabedingt nach staatlicher Schließungsanordnung geschlossen bleiben muss: Es kommt wie so oft auf den Einzelfall an.
Welche praktischen Konsequenzen hat das für gewerbliche Miet- und Pachtverhältnisse?
Hintergrund
Ich hatte bereits informiert: Schon Anfang Dezember hat der BGH (XII ZR 8/21) über die Frage verhandelt, ob ein Gewerbemieter seine Miete pauschal um die Hälfte kürzen kann, wenn das das Geschäft wegen einer behördlichen Anordnung schließen muss. Nach § 313 BGB ist in solchen Fällen ein Wegfall der Geschäftsgrundlage zu vermuten, wie der Bundestag in Art. 240 § 7 EGBGB (BGBl 2020 I S. 3328, 3332) festgelegt hat. Die Vorinstanz (OLG Dresden) hatte deshalb eine salomonische Lösung gewählt und die Lasten hälftig geteilt.
BGH gegen pauschale Mietkürzung
Jetzt hat der BGH dem OLG Dresden widersprochen und Leitplanken definiert, die in Corona-Pandemie bundesweit in Konfliktfällen zwischen Vermietern und Mietern gelten, wenn coronabedingt ein Ladenlokal geschlossen bleiben muss. Deshalb müssen die Dresdner Richter jetzt nochmal ran: Weiterlesen
Am 1.12.2021 hat der BGH (XII ZR 8/21) über die Rechtsfrage verhandelt, ob ein Gewerbemieter seine Miete pauschal um die Hälfte kürzen kann, wenn das das Geschäft wegen einer behördlichen Anordnung schließen muss.
Was müssen Gewerbemieter und Gewerbevermieter jetzt beachten?
Hintergrund
Was geschieht, wenn der Staat in Zeiten der Corona-Pandemie eingreift und behördliche Schließungsanordnungen von Geschäftslokalen verfügt, wer trägt dann das wirtschaftliche Ausfallrisiko? Kann die Miete gekürzt oder der Vertrag gar gekündigt werden? Die Zivilgerichte haben bislang unterschiedlich geurteilt, darüber habe ich hier im Blog berichtet. Der Gesetzgeber hat Ende 2020 (BGBl 2020 S. 3328, 3332) reagiert:
Durch Änderung des Art. 240 EGBGB, § 7 wird jetzt bei § 313 BGB (widerleglich) vermutet, dass sich mit den Auswirkungen der behördlichen Pandemiemaßnahmen ein Umstand wesentlich geändert hat, der zur Grundlage des gewerblichen Mietverhältnisses geworden ist. Das kann zu einer Anpassung des Mietvertrages führen.
Aber mit welchem Inhalt? Weiterlesen
Ein Mieter/Pächter von Gewerberäumen, der durch eine zwangsweise Schließung seines Betriebs durch Pandemiebekämpfungsmaßnahmen betroffen ist, kann außerordentlich kündigen, hat das LG Kaiserslautern ganz aktuell entschieden (v. 3.4.2021 – 4 O 284/20).
Was bedeutet diese Entscheidung, die über den Einzelfall hinaus bundesweit für Miete und Pacht von Gewerberäumen in der Corona-Krise von Bedeutung hat, in der Praxis? Weiterlesen
Ob eine staatliche, coronabedingte Schließungsanordnung bei Gewerbemietobjekten zur Anpassung der Miete/Pacht berechtigt, beurteilen die Gerichte auch nach dem „Machtwort“ des Gesetzgebers unterschiedlich: Jetzt muss der BGH entscheiden, wo’s lang geht!
Hintergrund
Wenn aufgrund einer staatlichen Schließungsanordnung ein Gewerbetreibender sein Ladengeschäft nicht mehr öffnen darf und deshalb keinen Umsatz erzielt, ist zwangsläufig auch das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter betroffen. Nachdem bislang die Gerichte sehr unterschiedlich beurteilt haben, ob in solchen Fällen staatlicher Anordnungen die Miete/Pacht wegen Mietmangels (§ 536 BGB) oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden muss, hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz vom 22.12.2020 (BGBl 2020 S. 3328, 3332) eingegriffen, das rückwirkend für alle Miet-/Pachtverhältnisse gilt, die seit Frühjahr 2020 von Corona-Schließungsanordnungen betroffen sind.
Störung der Geschäftsgrundlage vom Gesetzgeber konkretisiert
Durch Änderung des Art. 240 EGBGB, § 7 wird jetzt bei § 313 BGB vermutet, dass sich mit den Auswirkungen der behördlichen Pandemiemaßnahmen ein Umstand wesentlich geändert hat, der zur Grundlage des Mietverhältnisses geworden ist. Die Vermutungsregelung umfasst das 1. Element des § 313 BGB (Änderung wesentlicher Umstände). Das zweite. Element (Abweichende Regelung bei Kenntnis der Parteien) und das dritte Element (Unzumutbarkeit für eine der Parteien am Vertrag festzuhalten) bleiben von der gesetzlichen Regelung unberührt und sind im Einzelfall vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Auch die Rechtsfolge (Stundung; Anpassung Mietzins; Minderung) ist nicht geregelt und gibt weiter Anlass zu gerichtlicher Auseinandersetzung. Gerichtliche Streitigkeiten sind vor den Zivilgerichten vorrangig zu behandeln, § 44 EGZPO.
Oberlandesgerichte urteilen unterschiedlich Weiterlesen