Schlagwort-Archive: Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wenn´s nach dem Hauskauf brennt: Käufer sollte fürs Finanzamt ein Brandsachverständiger werden

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Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung einer Immobilie, die in den ersten drei Jahren nach deren Erwerb getätigt werden, sind nicht sofort abziehbar, wenn die Investitionen insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht insoweit von anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Was aber gilt, wenn an einem Gebäude bereits kurze Zeit nach dem Erwerb ein Brandschaden entsteht und im Anschluss umfassende Renovierungsarbeiten erforderlich werden, deren Kosten die 15-Prozent-Grenze überschreiten? Weiterlesen →

Anschaffungsnahe Herstellungskosten auch bei Modernisierung nach Entnahme aus dem Betriebsvermögen?

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Durch die besondere Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG können Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, nicht sofort abgezogen werden, sofern die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Steuerlich wirken sich die Sanierungskosten nur verteilt über den langen Zeitraum der Gebäudeabschreibung aus.

Ob die Entnahme ein anschaffungsähnlicher Vorgang ist…

Das Finanzgericht Köln hatte in einem aktuellen Urteil vom 25.02.2021, Az. 11 K 2686/18, darüber zu befinden, ob auch die Entnahme eines bebauten Grundstücks aus dem Betriebsvermögen als Anschaffung in diesem Sinne anzusehen ist.

Der Kläger hatte im Streitfall eine zum gewillkürten Betriebsvermögen gehörende fremdvermietete Wohnung zum 01.03.2011 entnommen.  Bereits unmittelbar nach Entnahme aus dem Betriebsvermögen und noch im Jahr 2011 sei mit der Erneuerung der Fassade begonnen worden. Ab Mitte 2012 wurde die Wohnung kernsaniert. Sämtliche Fenster, die gesamte Fassade, alle Fensterbänke, der Dachstuhl, die Dacheindeckung, alle Innentüren, die Haustür, sämtliche Elektro-, Sanitär- sowie Heizungsinstallationen, Fliesen sowie Parkettfußböden in allen Räumen und das Badezimmer wurden erneuert sowie Putz- und Malerarbeiten ausgeführt. Der Kläger behandelte die Sanierungskosten als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Das beklagte Finanzamt nahm hingegen anschaffungsnahe Herstellungskosten an. Die Entnahme sei ein anschaffungsähnlicher Vorgang. Dies folge aus der Bewertung der Entnahme mit dem Teilwert, der anschließend als fiktive Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung im Privatvermögen bilde. Das Finanzamt erhöhte die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und berücksichtigte nur die Abschreibung für die Jahre 2011 und 2012 als Werbungskosten. Hiergegen wandten sich die Kläger mit der Begründung, dass es an einem tatsächlichen (entgeltlichen) Anschaffungsvorgang fehle. Daher könnten keine anschaffungsnahen Herstellungskosten angenommen werden.

… wird normspezifisch entschieden… Weiterlesen →

Keine Änderung bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten – vorerst

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Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung einer Immobilie, die in den ersten drei Jahren nach deren Erwerb getätigt werden, sind nicht sofort abziehbar, wenn die Investitionen insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht insoweit von anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Kürzlich hatte der BFH entschieden, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen aber nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19). Diese Entscheidung ermöglicht im Einzelfall Gestaltungen. Insbesondere bei einem Hauskauf von einem nahen Angehörigen könnte daran gedacht werden, aufwendige Erhaltungsmaßnahmen direkt nach der Unterzeichnung des Notarvertrages, aber noch vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten vorzunehmen. So könnten die entsprechenden Kosten sofort in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden und nicht nur mittels der AfA von zumeist nur 2 Prozent pro Jahr.

Bereits unmittelbar nach Bekanntwerden des Beschlusses witterte der Gesetzgeber offenbar Ungemach und – wie so oft – war er schnell mit einem gesetzlichen Änderungsvorschlag dabei. Nach der Bundesrats-Drucksache 503/1/20 vom 28.9.2020 wurde folgende Gesetzesänderung empfohlen: Weiterlesen →

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-Prozent-Grenze gilt nur für Aufwendungen „nach“ Erwerb

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Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht von anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Jüngst hat der BFH aber ein Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 13.11.2019 – 2 K 2304/17 bestätigt, das besagt, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020 – IX B 121/19). Zugegebenermaßen werden Immobilienkäufer in den meisten Fällen zwar keine gesteigerte Lust verspüren, mit umfassenden Renovierungsmaßnahmen zu beginnen, bevor sie zumindest wirtschaftlicher Eigentümer geworden sind. Doch wer sich mit dem Verkäufer gut versteht und über eine gesicherte Rechtsposition verfügt, sollte sich die genannten Entscheidungen genauer anschauen.

Vereinfacht ging es um folgenden Sachverhalt: Weiterlesen →

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: BFH bleibt seiner Linie treu

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Bereits mit Urteil vom 9.5.2017 (Az: IX R 6/16) hat der BFH klargestellt, dass Kosten zur Beseitigung von nach der Anschaffung mutwillig herbeigeführter Schäden keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind. Das gilt auch dann, wenn innerhalb von drei Jahren damit die 15 % Grenze überschritten wird.

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Zwei „gelungene“ Entscheidungen des IX. Senates des BFH – Teil 2

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Diese beiden Entscheidungen des BFH (IX R 37/16 und IX R 6/16) sind für die Praxis sehr wichtig. Zwei unterschiedliche Themenbereiche, aber sehr konsequent geurteilt und für den Steuerberateralltag sehr relevant.

Teil 2

Mit der zweiten Entscheidung des IX. Senates des BFH (IX R 6/16) werden die Voraussetzungen zur Annahme von anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG präzisiert. Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach der Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, begründen keine anschaffungsnahen Aufwendungen. Diese Erhaltungsaufwendungen wären dann ggf. auszusondern von den anderen Erhaltungsmaßnahmen.

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Obiter dictum bei den Urteilen zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand

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Laut Gesetz liegen Herstellungskosten vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinsichtlich der Frage, ob bei den Anschaffungskosten des Gebäudes auf das gesamte Gebäude oder lediglich auf einzelne Gebäudeteile abzustellen ist, hat die Finanzverwaltung bisher ungeachtet eines Nutzungs- oder Funktionszusammenhangs eine gebäudebezogene Betrachtung angewendet. Dies bedeutet, dass auch bei gemischt genutzten Immobilien immer auf die Anschaffungskosten des gesamten Gebäudes abzustellen ist.

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Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft können anschaffungsnahe Herstellungskosten schaffen oder verhindern!

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Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzung- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Bei dieser Regelung spricht man von den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

In insgesamt in drei Urteilen vom 14.06.2016 hat der BFH klargestellt, was alles in die 15 %-Grenze der anschaffungsnahe Herstellungskosten einzurechnen ist. Dadurch wird der 15 %-Topf schneller gefüllt und es kommt (vermeintlich) schneller zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

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