Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes unter der typisierten Nutzungsdauer des § 7 Abs. 4 EStG (zumeist 33, 40 oder 50 Jahre), so kann die AfA statt mit den pauschalierten AfA-Sätzen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Lange Jahre war die Vorschrift des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG reine Theorie, denn die Finanzverwaltung hat die Hürden für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer so hoch gesetzt, dass sie so gut wie niemals übersprungen werden konnten.

Mitte 2021 kam dann der „Kracher“ des BFH: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19).

Es war zu erwarten, dass dem Fiskus diese Rechtsprechung nicht schmecken konnte. Weiterlesen →

In meinem erst kürzlich veröffentlichten Blog-Beitrag „Verkürzung des AfA-Zeitraums bei Gebäuden oder das Imperium schlägt zurück“ habe ich die Rechtsprechung des BFH, des FG Münster und das aktuelle Schreiben des BMF zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorgestellt,

Vereinfacht formuliert sagt die Rechtsprechung: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.

Die Finanzverwaltung schränkt dagegen ein (BMF 22.2.2023, IV C 3 – S 2196/22/10006: 005):  Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen. Eine isolierte Verwendung der Modelle bzw. Modellansätze der ImmoWertV bzw. der Anlagen zur ImmoWertV für Zwecke des Nachweises einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist nicht sachgerecht.

Nun, diese Einschränkung ist nach einem aktuellen Urteil des FG Münster schon wieder obsolet. Mit zwei Urteilen vom 14.2.2023 (1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F) hat das FG nämlich entschieden, dass vom Steuerpflichtigen eingeholte Wertgutachten, in denen die Restnutzungsdauern von Mietobjekten nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet werden, sehr wohl der Ermittlung der AfA zugrunde gelegt werden können. Das Verfahren der Gebäudesachwertermittlung nach der ImmoWertVO könne Anwendung finden, auch wenn dieses eine modellhafte Berechnung darstelle, die nicht primär auf die Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gerichtet sei.

Denkanstoß:

Es muss darauf hingewiesen werden, dass in den aktuellen Urteilsfällen Verkehrswertgutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt wurden. Man hat sich vor Gericht über die Art und Weise der Ermittlung der Restnutzungsdauern gestritten, nicht aber um die rein verfahrensrechtliche Frage, ob die Gutachten überhaupt dem Grunde nach „gerichtsfest“ sind. In der Urteilsbegründung heißt es daher wohl auch: „Der Senat folgt den fundierten Ausführungen der Gutachterin.“

Die Revision wurde nicht zuzulassen. Man darf gespannt sein, ob das Finanzamt Nichtzulassungsbeschwerde einlegt. Ansonsten darf das BMF sein o.g. Schreiben wohl alsbald ändern.

Weitere Informationen:

NWB Online-Nachricht: Restnutzungsdauer eines Mietobjekts kann nach der Immobilienwertverordnung berechnet werden (zu FG Münster, Urteile v. 14.2.2023 – 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F)

Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes unter der typisierten Nutzungsdauer des § 7 Abs. 4 EStG (zumeist 33, 40 oder 50 Jahre), so kann die AfA statt mit den pauschalierten AfA-Sätzen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Lange Jahre war die Vorschrift des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG reine Theorie, denn die Finanzverwaltung hat die Hürden für den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer so hoch gesetzt, dass sie so gut wie niemals übersprungen werden konnten.

Mitte 2021 kam dann der „Kracher“ des BFH:

Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass aufgrund der Darlegungen des Steuerpflichtigen der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19).

Und das FG Münster hat daraufhin geurteilt:

Wird im Rahmen eines Wertgutachtens die Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der Wertermittlungsverordnung bestimmt, kann diese der Berechnung des AfA-Satzes zugrunde gelegt werden (Urteil vom 27.1.2022, 1 K 1741/18 E). Letztlich wurde den überbordenden Anforderungen der Finanzverwaltung zum Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer also eine klare Absage erteilt (vgl. Blog-Beitrag „Verkürzte Nutzungsdauer: Keine überbordenden Anforderungen an Gutachten„).

Es war zu erwarten, dass dem Fiskus diese Rechtsprechung nicht schmecken konnte. Und wie so häufig in solchen Fällen wurde der Gesetzgeber zum Erlass eines Nichtanwendungsgesetzes gedrängt. Es lag dann auch tatsächlich im Entwurf vor, das heißt, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sollte einfach gestrichen werden. Doch aus mir nicht näher bekannten Gründen ist die Streichung nicht erfolgt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG hat also weiter Gültigkeit!

Doch nun schlägt das Imperium zurück…

…und zwar in Form eines BMF-Schreibens, das es in sich hat (BMF-Schreiben vom 22.2.2023, IV C 3 – S 2196/22/10006: 005). Die Kernaussage lautet: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, zu erbringen. Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet.

Denkanstoß

Die Worte „jeder Darlegungsmethode“ klingen beim BMF nicht mehr ganz so nach der großen Freiheit wie beim BFH. Allerdings muss gesagt werden, dass auch im Streitfall, der vom BFH entschieden wurde, der Kläger ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt hatte. Und man kennt es auch aus der Schenkung- und Erbschaftsteuer: Auch hier verlangt der BFH ein entsprechendes Gutachten, wobei es interessanterweise die Finanzverwaltung ist, die insoweit weniger streng ist (vgl. Blog-Beitrag „Sachverständigengutachten: Welche Anforderungen muss der Gutachter erfüllen?“).

Das BMF geht in seinem Schreiben übrigens auch darauf ein, welche Parameter überhaupt dafür sprechen, dass eine kürzere Nutzungsdauer anzunehmen sein kann. Zu diesen Einflussfaktoren gehören: der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können.

Wichtig:

Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen (vgl. BFH 28.7.2021, IX R 25/19). In dem BMF-Schreiben wurde noch das Wort „ausnahmsweise“ ergänzt, also „Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer ausnahmsweise kürzer …“. Warum das BMF nicht einfach ´mal ein BFH-Urteil so übernehmen kann, wie es ist, erschließt sich mir nicht. Es klingt hier nach einer Lappalie, doch tatsächlich werden die Fälle der kürzeren wirtschaftlichen Nutzungsdauer künftig häufiger auftreten, vor allem wenn die Gebäude nicht hinreichend energetisch saniert werden können und angesichts (zu) hoher Energiekosten eine Nutzung/Vermietung nahezu ausgeschlossen sein wird. Aber sei es drum: Letztlich bedarf es ja ohnehin der besagten Gutachten.

Der Vollständigkeit halber sei noch auf Folgendes hingewiesen: Für bestimmte betrieblich genutzte Gebäude (z.B. Hallen in Leichtbauweise oder bei Ställen und Schuppen) kann sich jeweils in Abhängigkeit von der Bauart, der Bauweise und der Nutzung bereits aus den amtlichen AfA-Tabellen eine kürzere Nutzungsdauer ergeben. Berufen sich die Steuerpflichtigen auf die in den AfA-Tabellen enthaltenen Richtwerte, sind diese anzusetzen.

Ein letzter Punkt: Können die Kosten eines „erfolgreichen“ Gutachtens eigentlich durch den Fiskus erstattet werden? Meine Meinung: Eine Erstattung im Veranlagungs- und Einspruchsverfahren scheidet generell aus. Und selbst eine Erstattung im FG-Verfahren ist nicht vollständig gesichert (vgl. dazu den Blog-Beitrag „Aufreger des Monats Mai: “Erstattung von Kosten für ein Privatgutachten im FG-Prozess?”).

Aber vielleicht haben Sie dazu bessere Erkenntnisse. Hier hoffe ich auf Ihre Mithilfe.