Wird das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Haus oder die Eigentumswohnung veräußert, ist der daraus entstehende Veräußerungsgewinn regelmäßig nicht einkommensteuerpflichtig. Ist in der Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet worden, dessen anteilige Aufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen wurde, ist der Veräußerungsgewinn insoweit steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung veräußert wird. Diese seit Jahren praktizierte Verwaltungsauffassung zum Umfang der „eigenen Wohnzwecke“ steht aktuell beim BFH unter Az. IX R 27/19 auf dem Prüfstand.

Folgewirkungen auch für Airbnb-Vermieter

Das BFH-Urteil könnte neben den Nutzern des Home-Office auch für Wohnungseigentümer, die einen Teil der Wohnung (z. B. Gästezimmer) kurzzeitig zur Übernachtung vermieten – insbesondere über Online-Portale wie Airbnb – richtungsweisend werden. Hier besteht eine vergleichbare Auslegungsfrage: Wird die gesamte Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn fremde Dritte gegen Entgelt beherbergt werden und hierdurch (zeitweise) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden?

In der Folge wäre zu klären, ob die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nur entfällt, wenn der Raum ganzjährig zur kurzzeitigen Vermietung bereitgehalten wird oder ob es bereits ausreicht, einen Raum nur an bestimmten Wochenenden zu vermieten und die Wohnung im Übrigen eigennutzt. Denn die Steuerbarkeit des Veräußerungsgewinns der fremdvermieteten Teile der Wohnung kann nur im Ganzen bejaht oder verneint werden, nicht aber zeitraumbezogen differenziert werden. Hierüber kann aber wegen des abweichenden Sachverhaltes nicht bereits im anhängigen Revisionsverfahren endgültig entschieden werden.

Fazit

Das zu erwartende BFH-Urteil könnte – je nach Ausgang – alte Fragen abschließend klären oder neue Fragen entstehen lassen. Insbesondere in den Ballungsräumen der deutschen Großstädte, in denen die steigenden Immobilienpreise zu hohen Veräußerungsgewinnen führen, könnte sich für Airbnb-Vermieter eine böse Überraschung ergeben.

Weitere Informationen:
BFH, Az. IX R 27/19, anhängiges Verfahren