Der Verkauf einer Immobilie ist auch innerhalb des berüchtigten Zehn-Jahres-Zeitraums steuerfrei, wenn eine der beiden Ausnahmeregelungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vorliegt. Das heißt also, dass das Haus oder die Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muss. Auf die Detailregelungen soll hier nicht weiter eingegangen werden. Vielmehr möchte ich das Augenmerk darauf legen, dass die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an ein Kind noch als Eigennutzung im Sinne des § 23 EStG gilt – aber nur, wenn bzw. solange das Kind nach § 32 EStG zu berücksichtigen ist.

Im Klartext: Wird eine Studentenbude an Tochter oder Sohn überlassen, entfällt die eventuelle Steuerbefreiung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, sobald das Studium beendet oder das 25. Lebensjahr vollendet wurde. In diesem Sinne hat bereits das FG Baden-Württemberg im Jahre 2016 entschieden: Überschreitet das Kind die Altersgrenze des § 32 EStG, wird die Wohnung nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt (Urteil vom 4.4.2016, 8 K 2166/14).

Einfacher ausgedrückt: Entfällt während der Überlassung der Wohnung die Kindergeldberechtigung und wird die Immobilie dann verkauft, wäre der Veräußerungsgewinn zu versteuern – vorausgesetzt natürlich, An- und Verkauf liegen innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums. Eine Steuerbefreiung kommt dann allenfalls noch nach der 2. Alternative des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 in Betracht, die aber auch nur in bestimmten Sachverhalten greifen wird.

Nun hat das Niedersächsische FG entsprechend entschieden (Urteil vom 16.6.2021, 9 K 16/20). Der Sachverhalt in Kurzform: Die Klägerin besaß eine Wohnung am Studienort der Kinder. Die Wohnung hatte sie im Jahre 2010 für 130.000 Euro erworben worden. Ende 2016 hat sie die Immobilie für 350.000 Euro wieder verkauft. Die Wohnung wurde ab Erwerb bis zur Veräußerung durch zwei Söhne (Zwillinge) im Rahmen ihres Studiums genutzt. Der dritte Sohn nutzte die Wohnung zumindest an einigen Wochenenden. Eine Fremdvermietung hatte nicht stattgefunden. Die Zwillinge waren im Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs bereits 27 Jahre alt, das dritte Kind hat sein 25. Lebensjahr erst nach dem Verkauf vollendet.

Das Finanzamt hat den Veräußerungsgewinn besteuert, weil die Zwillinge nicht mehr nach § 32 EStG berücksichtigt wurden. Daher sei die Wohnung nicht mehr eigengenutzt worden. Die Klägerin legte Einspruch und später Klage ein. Sie verwies darauf, dass sie zwar für die Zwillinge kein Kindergeld mehr bezogen, aber dennoch eine Unterhaltspflicht bestanden hätte. Zudem sei zu berücksichtigen, dass für den dritten Sohn noch eine Kindergeldberechtigung bestanden habe. Doch Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Die Begründung des Gerichts: Das Bestehen einer zivilrechtlichen Unterhaltspflicht gegenüber den Kindern reiche allein nicht aus, um eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken annehmen zu können. Hinzukommen müsse die steuerliche Berücksichtigung der Kinder nach § 32 EStG. Die gleichzeitige Überlassung der Wohnung an ein Kind, das zu berücksichtigen ist, hier also an den dritten Sohn, ist nicht geeignet, um die Steuerbefreiung doch noch zu erlangen.

Zwischenzeitlich ist die Revision beim BFH unter dem Az. IX R 28/21 anhängig. Wenn ich es recht sehe, ist diese erst über den Umweg der Nichtzulassungsbeschwerde erreicht worden. Insofern scheint die Rechtslage nicht ganz so klar zu sein wie vom Niedersächsischen FG betrachtet.

Dennoch zeigt das Urteil, dass man bei Immobilienverkäufen in steuerlicher Hinsicht stets vorsichtig sein muss.