Steigende Zinsen, Lieferengpässe bei Rohstoffen, Verzögerung der Fertigstellung von Bauprojekten, Stornierung der Folge von Bauprojekten aufgrund der enorm gestiegenen Kosten. Bauträger stehen derzeit vor einigen Herausforderungen. Damit sind sie nicht alleine, das stimmt. Doch wirken sich auch schon Veränderungen bei einem Projekt mitunter nicht unerheblich auf den Jahresabschluss aus.
Insbesondere bei der Verbuchung der Darlehenszinsen zeigt sich, ob ein Bauträger eher konservativ oder eher progressiv bilanziert. Durch die steigenden Zinsen ist die Zwischenfinanzierung der laufenden Bauprojekte seit diesem Jahr nun deutlich teurer geworden. Gleichzeitig führen Verzögerungen bei der Fertigstellung der Projekte dazu, dass die Zwischenfinanzierung länger benötigt, wird als ursprünglich geplant. Es lohnt sich daher, genauer hinzuschauen.
Wahlmöglichkeit der Erfassung von Fremdkapitalzinsen
Fremdkapitalzinsen können während der Bauphase als Bestandteil der Herstellungskosten aktiviert werden. Die gesetzlichen Regelungen in § 255 Abs. 3 HGB erlauben die Aktivierung der Fremdkapitalzinsen, sofern diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen und zur Finanzierung der Herstellung der Immobilie verwendet werden.
Was bedeutet dies konkret? Sofern die Fremdkapitalzinsen als Bestandteil der Herstellungskosten einer Immobilie aktiviert werden, erhöht sich der Bestand an unfertigen Erzeugnissen. Dadurch werden die Bestandsveränderungen beeinflusst und auch die in der Bilanz ausgewiesenen Vorräte.
Falls sich der Bauträger gegen die Aktivierung entscheidet, werden die Fremdkapitalzinsen im Jahr ihrer Entstehung als Aufwand erfasst und mindern so den Gewinn. Damit sind die ausgewiesenen Bestandsveränderungen geringer und auch die in der Bilanz ausgewiesenen Vorräte im Vergleich zur ersten Alternative.
Auswirkungen auf den Jahresabschluss
Vorerst wird durch die Inanspruchnahme des Aktivierungswahlrechtes der Gewinn des Bauträgers geschont. Da die Zinsen in diesem Jahr sprunghaft nach oben gesprungen sind, kann sich dies im Einzelfall erheblich auf den Gewinn auswirken oder vielleicht sogar einen Verlust verhindern.
Hier zeigt sich wieder einmal die amerikanische Börsenweisheit: „Gewinn ist Ansichtssache, Cashflow Tatsache.“ Durch die Ausübung des Aktivierungswahlrechtes kann der Gewinn des Bauträgers beeinflusst werden. Dem Cashflow ist es jedoch völlig schnuppe, wie die Fremdkapitalzinsen im Jahresabschluss erfasst werden. Gezahlt werden müssen sie nämlich in beiden Fällen.
Nutzen Bauträger denn überhaupt die Möglichkeit der Aktivierung der Fremdkapitalzinsen? Die Antwort dazu gibt es in meinem Beitrag zur Bilanzanalyse eines Bauträgers, der in Kürze in NWB Betriebswirtschaftliche-Beratung erscheint.
