Fällt der Abriss eines vermieteten Einfamilienhauses mit anschließendem Neubau eines Einfamilienhauses in den Anwendungsbereich der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG? Mit dieser Frage wird sich bald der BFH befassen müssen. Vorausgegangen ist ein – für die Steuerpflichtigen – negatives Urteil des FG Köln vom 12.9.2024 (1 K 2206/21; Revision unter X R 24/24).

Hintergrund:

Mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ wurde zur Ankurbelung der Investitionstätigkeit in neue Mietwohnungen eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Mit dem „Wachstumschancengesetz“ wurden die Förderbedingungen etwas verbessert. Die Regelung ermöglicht für vier Jahre eine Abschreibung in Höhe von 5 Prozent der Baukosten, wenn durch Baumaßnahmen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen hergestellt werden und diese im Anschluss für mindestens zehn Jahre vermietet werden. Diese Sonderabschreibung kann zusätzlich zur regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG steuermindernd berücksichtigt werden. Dabei sind verschiedene Anwendungszeitpunkte zu beachten.

Das Urteil des FG Köln:

Das FG Köln hat entschieden, dass eine Förderung nach § 7b EStG ausgeschlossen ist, wenn ein vermietetes Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Der Einfachheit halber erlaube ich mir, aus einer Pressemitteilung des Gerichts vom 27.1.2025 zu zitieren: Die Kläger waren Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses und entschieden sich gegen die aus ich ihrer Sicht unwirtschaftliche Sanierung des Gebäudes auf einen zukunftsfähigen Standard. Stattdessen ließen sie das alte Gebäude abreißen und errichteten auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus. Den Ende 2020 fertiggestellten Neubau wollten sie wieder als Wohnraum vermieten. Das Finanzamt versagte die steuerliche Förderung nach § 7b EStG. Die Klage vor dem FG Köln hatte keinen Erfolg.

Die Begründung:

Die Kläger haben durch die Baumaßnahme keinen zusätzlichen Wohnraum geschaffen. Voraussetzung für die Förderung sei nach dem Willen des Gesetzgebers, dass nach einer Baumaßnahme insgesamt mehr Wohnraum zur Verfügung stehe als zuvor. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch Neubauten zu ersetzen erhöhe nicht das Wohnangebot. Ein eventuell besserer Ausbau- und Energiestandard ändere nichts an dieser Beurteilung. Unerheblich sei zudem, dass der Gesetzgeber für spätere Veranlagungszeiträume eine zusätzliche Förderung für energetische Neubauten geschaffen habe. Denn diese Förderung sei im Streitjahr noch nicht anwendbar. Das Vorgehen der Kläger sei eher mit einer Sanierung vergleichbar. Sanierungen seien jedoch nicht vom Förderzweck der Wohnraumoffensive umfasst.

Denkanstoß:

Tatsächlich heißt es in Absatz des § 7b EStG: „Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn …. neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen hergestellt werden, …..“

Insofern ist die Auffassung des FG Köln – in Verbindung mit der Gesetzesbegründung und der Intention des Gesetzgebers – durchaus nachvollziehbar. Andererseits sollte es nicht Aufgabe der Finanzverwaltung oder der Gerichte sein, die Entscheidung eines Bauherren daraufhin zu überprüfen, ob eine Sanierung des Altbaus tatsächlich möglich gewesen wäre bzw. dem Bauherren aufzuerlegen, er hätte nachweisen müssen, dass ein Abriss unausweichlich war. Dem Gesetzestext kann ich eine solche Pflicht jedenfalls nicht entnehmen. Insofern darf die Entscheidung des BFH mit Spannung erwartet werden.