Kaum eine Woche vergeht, in der nicht irgendein Immobilienunternehmen Insolvenz anmeldet. Das ist zumindest mein Eindruck aus der täglichen Zeitungs- und Nachrichtenlektüre. Aber ist das alles überraschend? Eher nicht. Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei und damit auch die Party auf dem Immobilienmarkt.

Ein Extrembeispiel? Die Signa Prime Selection AG. Dazu muss man wissen: Um überhaupt eine Aussage treffen zu können, muss zunächst einmal ein Jahres- oder Konzernabschluss vorliegen. Das war bei den zahlreichen Unternehmen des Signa-Imperiums schon das erste Problem. Denn alles kam immer zu spät. Und bis die Zahlen auf dem Tisch lagen, hatte sich die Welt in den letzten Jahren schon wieder kräftig gedreht: Pandemie, Kriegsausbruch, hohe Inflationsrate, Zinswende und Co. haben dafür gesorgt, dass Unternehmenszahlen immer schneller veralten.

Auch wenn die 2021er-Zahlen der Signa Prime Selection AG eher etwas für das Geschichtsbuch als für eine aktuelle Bilanzanalyse sind, wagen wir einen Blick hinein. Denn sie verraten schon einiges. Vor allem auch: Der Zusammenbruch des Signa-Imperiums war nur eine Frage der Zeit. Doch nun zu den Zahlen.

Ein paar Fakten aus dem Konzernabschluss der Signa Prime Selection

Bevor Sie bei den vielen Zahlen die Lust verlieren, hier ein paar Fakten: Die Zinszahlungen für Anleihen, Genussscheine und Co. haben die Verkaufserlöse fast aufgefressen. Warum Signa Prime dennoch auf dem Papier einen Gewinn erwirtschaftet? Durch die Wertsteigerungen der Immobilien im Jahr 2021. Mit diesem Trick hat es Signa auch geschafft, dass der ausgewiesene Gewinn die Umsatzerlöse überstieg. Und Dividenden wurden auch noch ordentlich gezahlt, zumindest damals. Dass das alles nicht nachhaltig war, hat sich in den letzten Monaten deutlich gezeigt.

Nun ein paar Zahlen: Bei einem Umsatz von 438 Mio. € mussten rund 373 Mio. € an Zinsen für Anleihen und andere Finanzierungsinstrumente gezahlt werden. Ein Anteil von rund 85 %, das kann auf Dauer nicht gut gehen. Schon gar nicht, wenn der Gewinn (732 Mio. €) auf dem Papier höher ist als der erwirtschaftete Umsatz (438 Mio. €). Wie das geht? Durch Wertsteigerungen der Immobilien in Höhe von – man höre und staune – einer Milliarde Euro. Denn die Bilanz ist nach IFRS erstellt. Und in IFRS-Bilanzen können Wertsteigerungen von Immobilien sofort gewinnerhöhend verbucht werden. Das sind reine Papiergewinne, weil sie dem Unternehmen keine Liquidität bringen.

Ein kurzes Fazit

Anders verhält es sich bei den Schulden: Sowohl Zinsen als auch Tilgung belasten die Liquidität. Nur die Tilgung wiederum belastet nur die Liquidität und nicht den Gewinn. Ob das den Aktionären so genau erklärt wurde? Ich bezweifle es. Immerhin wurden sie 2021 mit einer ordentlichen Dividende belohnt: 225 Millionen Euro schüttete Signa damals aus.

Wo findet man all diese Informationen? Die Gewinn- und Verlustrechnung sowie die Kapitalflussrechnung sind die Quelle für die oben genannten Zahlen. Hier zeigt sich wieder einmal sehr deutlich: „Gewinn ist Ansichtssache, Cashflow Tatsache“. So alt diese amerikanische Börsenweisheit auch sein mag, bei der Analyse von Bilanzen bewahrheitet sie sich immer wieder.

Quelle:

Konzernabschluss Signa Prime Selection 2021