BGH festigt seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturklauseln sind jetzt noch töter. Zulässig sind sie überhaupt nur noch bei renoviert übergebenen Wohnungen. Bei unrenovierten Wohnungen muss dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt werden; dieser muss den Mieter aber so stellen, als würde er eine renovierte Wohnung erhalten. Das galt seit 2015 (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Es gilt der Grundsatz, dass die Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters nicht auf den Nachmieter übertragen werden darf. Der BGH hat das jetzt auch in einem Fall entschieden, in dem sich Mieter und Vormieterin über die Schönheitsreparaturen „geeinigt“ haben (BGH Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 277/16).
Der BGH führt ausdrücklich im amtlichen Leitsatz 2 aus: „Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern…“.
Der Fall:
Der Vormieter A und der neue Mieter M hatten sich auf einen „Abstand“ für verschiedene Gegenstände geeinigt und auch darauf, dass M an Stelle von A dessen Schönheitsreparaturen durchführt. Der Vermieter V übergab die Wohnung an M so, wie A sie hinterließ. V wusste von der Vereinbarung und hielt diese im Übergabeprotokoll handschriftlich fest, M unterschrieb das Protokoll. Mit den Schönheitsreparaturen die M bei seinem Auszug durchführte, war V nicht zufrieden und ließ die Wohnung für knapp 800,-€ streichen.
Die Entscheidung:
Die Klage des V auf Zahlung dieses Betrages wies der BGH ab: Denn die Vereinbarung zwischen M und A wirkt – wie jeder Vertrag – nur zwischen diesen Parteien. V kann daraus nichts für sich ableiten, insbesondere kann er sich nicht darauf berufen, dass er M die Wohnung (wegen der Vereinbarung zwischen M und A) renoviert übergeben hat. M hatte die Wohnung daher unrenoviert erhalten und keinen Ausgleich von V dafür erhalten. Die Schönheitsreparaturklausel in M’s Vertrag war also unwirksam.
Praxishinweis:
Allerdings könnten Vermieter versuchen, hier eine dreiseitige Vereinbarung zu erreichen, wenn sie von einer solchen Abrede wissen. Das muss aber sorgfältig „gebaut“ werden.
Zum Hintergrund:
Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Man kann diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen. Das geht aber durch Formularverträge nur in engen Grenzen. Denn solche Formularklauseln (technisch: Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGB) dürfen die andere Partei nicht unangemessen benachteiligen. Seit längerem zieht der BGH die Grenzen immer enger: Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter – dem Vermieter gegenüber – verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. Bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ist das ist immer der Fall, wenn der Vermieter den Mieter zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren.
Merke:
Nur eine renovierte Wohnung ist eine gute Wohnung. Hugh – Häuptling BGH hat gesprochen.
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