Gemeinden haben ab dem Jahr 2025 die Möglichkeit, aus städtebaulichen Gründen für baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C). Ob und inwieweit Kommunen von der Grundsteuer C Gebrauch machen würden, könne im Voraus nicht abgeschätzt werden. Auch Prognosen zur Höhe der Grundsteuer C will die Regierung nicht abgeben. In diesem Zusammenhang seien insbesondere die regionalen Marktverhältnisse von Bedeutung.

Dies erläutert die Bundesregierung in ihrer Antwort (BT-Drs. 19/16698) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (BT-Drs. 19/16189).

Hintergrund

Nachdem das BVerfG die Grundlagen des bisherigen Grundsteuerrechts für verfassungswidrig erklärt hatte, stand für die Kommunen die rund 14 Mrd. € Aufkommen/Jahr umfassende Finanzierungsquelle lange „auf Messer`s Schneide“ (BVerfG v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14). Erst „auf den letzten Drücker“ ist es gelungen,

• mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes,
• dem Grundsteuer-Reformgesetz,
• und dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

das Grundsteuerrecht auf neue Füße zu stellen.

Mit dem letztgenannten Gesetz wird den Kommunen ab 2025 erstmals ermöglicht, einen erhöhten, einheitlichen Hebesatz auf baureife Grundstücke festzulegen (sogenannte neue Grundsteuer C). Durch diese Änderung soll ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, die baureifen Grundstücke einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung durch Bebauung zuzuführen und diese damit einem reinen Spekulationsmarkt zu entziehen.

Baulandsteuer nicht ohne Risiken und Nebenwirkungen

Die Berechnung der künftigen Grundsteuer C (Baulandsteuer) soll wie so erfolgen:

I. Bewertung des unbebauten Grundstücks (§§ 246, 247 BewG):
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert (ggf. nach Abrundung gemäß § 230 BewG)

II. Steuermessbetragsverfahren (§§ 13, 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG):
Grundsteuerwert x Steuermesszahl (0,00034) = Steuermessbetrag

III. Steuerfestsetzung (§§ 25, 27 GrStG):
Steuermessbetrag x gesonderter Hebesatz nach § 25 Abs. 5 GrStG = Grundsteuer (sog. Grundsteuer C)

Noch lange, bevor das künftige Recht für eine Grundsteuer C gilt, stellt sich aber eine Reihe von ungelösten Fragen:

Baureife Grundstücke:

Der Begriff der „baureifen Grundstücke“ wird nach Ansicht der Bundesregierung (BT-Drs. 19/16698) in § 25 Abs. 5 GrStG unter Bezugnahme auf die in § 246 BewG definierten unbebauten Grundstücke bestimmt. “Bebaute Grundstücke“ sind gemäß § 248 BewG Grundstücke, auf denen sich zumindest ein benutzbares Gebäude befindet. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Nach Ansicht der Regierung ermöglicht die gesetzliche Definition der baureifen Grundstücke in Abgrenzung zur bewertungsrechtlichen Grundstücksart der unbebauten Grundstücke  im Übrigen „eine rechtssichere Gesetzesanwendung“. Ob das hält? Man wird sehen…

Erfordernis städtebaulicher Gründe:

Die jeweils örtlich zuständige Gemeinde entscheidet nach pflichtgemäßen Ermessen darüber, ob aus städtebaulichen Gründen eine sog. Grundsteuer C auf baureife Grundstücke erhoben und welche steuerliche Belastung im Rahmen der verfassungsmäßigen Vorgaben den betroffenen Grundstückseigentümern auferlegt werden soll. Die städtebaulichen Erwägungen sind durch die Gemeinde in einer Allgemeinverfügung nachvollziehbar darzustellen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, sind zu begründen, sagt die Bundesregierung (BT-Drs. 16/16698). Auch hier lauert ein Einfallstor für juristische Auseinandersetzungen.

Was ist mit Baulücken?

Baulücken sind kleinere unbebaute Flächen, die den Bebauungszusammenhang nicht unterbrechen und diesem selbst nicht zugehören. Es kann jeweils nach den örtlichen Gegebenheiten anders zu beurteilen sein, ob noch ein Bebauungszusammenhang besteht. Das neue Gesetz regelt in § 25 Abs. 5 GrStG jedenfalls nicht,  wie  mit Baulücken umzugehen ist. Werden diese auch erfasst?

Was ist mit verwahrlosten „Schrottimmobilien“?

Überall trifft man sie an, häufig in Gewerbegebieten: Während bloß „ungepflegte“ Immobilien noch wirtschaftlich vermarktbar sind, weil ihre Sanierung/Modernisierung unter vertretbarem wirtschaftlichem Aufwand möglich ist, können verwahrloste Schrottimmobilien aufgrund ihrer  massive baulichen Mängel und des Sanierungsstaus nur mit einem erheblichen – häufig wirtschaftlich unvertretbaren – Sanierungsaufwand wieder nutzbar gemacht werden. Im Steuerrecht gelten diese an sich „bebauten“ als „unbebaute Grundstücke“ (BFH v. 18.12.2002 – II R 20/01 und v. 14.05.2003 – II R 14/01). Ungeklärt ist aber, ob diese Grundstücke auch im Sinne der neuen Grundsteuer als „unbebaut“ zu bewerten sind.

Was ist mit „Problemimmobilien“?

Gerade in ländlichen Räumen lassen sich Immobilien wegen der Marktgegebenheiten häufig nicht verwerten. Was bedeutet das für die Grundsteuer C? Gibt es diesbezüglich Ausnahmeregeln, um den Grundeigentümer nicht zusätzlich mit einer erhöhten Grundsteuer C zu belasten?

Muss bei der Grundsteuer C nachgebessert werden?

Ein Blick in die Historie: Bereits in den sechziger Jahren gab es eine der Grundsteuer C vergleichbare „Baulandsteuer“, die sich jedoch als „Flop“ erwies. Die 1961 und 1962 erhobene Baulandsteuer hat der BFH für die Jahre 1961 und 1962 als verfassungsgemäß angesehen (v. 19.04.1968 – III R 78/67). Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Sache blieb aus, da die Steuer aufgehoben wurde, noch bevor ein Verfahren beginnen konnte (BVerfG v. 17.12.1968 – 1 BvR 533/68). Ab VZ 1964 wurde die Baulandsteuer jedoch wieder aufgehoben (BT-Drs. IV/924 – v. 23.4.1964, BT-Drs. IV/2142). Grund war unter anderem, dass die Steuer zu einer Konzentration der Grundstücke bei wohlhabenden Bevölkerungsgruppen geführt hat, da finanzschwache Bürger ihre Grundstücke aufgrund der höheren Steuer verkaufen mussten. Zahlreiche Ausnahmetatbestände sowie die hohe Zahl der Grundstücke im Eigentum der Gemeinden ließ zudem die Wirkung der Steuer schwach ausfallen.

Der entscheidende Grund für die Annullierung der Grundsteuer C war jedoch, „dass sich das Grundstücksangebot entgegen den Erwartungen nicht erhöht hatte und mit einer überhitzten Baukonjunktur im Jahr 1962 nebst einem Anstieg der Grundstückskäufe durch Spekulanten eine unerwünschte Folge eintrat.“ (BT-Drs. 19/15208 v. 14.11.2019 unter Hinweis auf Deutscher Bundestag, Wissenschaftliche Dienste, Sachstand Einzelfragen zur Grundsteuer C (www.bundestag.de).

Aus den damaligen Erfahrungen hat der Gesetzgeber aber keine Lehren gezogen, obwohl Experten noch vor dem jetzigen Gesetzgebungsverfahren gewarnt haben, dass die Wahrscheinlichkeit relativ hoch ist, dass durch die Baulandsteuer der Spekulationsmarkt (zumindest anfänglich) angekurbelt wird (siehe Stöckel, NWB 2018, 1450). Heute steigt die Grundsteuer durch Bebauung – Baulücken oder Brachen sind steuerlich günstiger; ob sich das durch eine Grundsteuer C ändert, wird bezweifelt. Ob eine höhere Steuer auf Bauland eine Verhaltensänderung von Grundeigentümern bewirken kann, wird ebenfalls bezweifelt: Denn höhere Kosten bei der Grundsteuer werden sich im Preis niederschlagen und bei Veräußerung weitergegeben.

Fazit:

Ungeachtet der oben bei Anwendung des neuen Gesetzes auftretenden schwierigen Auslegungsfragen droht ein „deja vu“ für den Gesetzgeber – die Grundsteuer C könnte sich wie in den 60er Jahren als Flop erweisen.

Noch ist Zeit: Deshalb scheint der Gesetzgeber gut beraten, wenigstens die rechtlichen Auslegungsfragen zeitnah zu lösen, bevor künftiges Unheil von den Gerichten droht…

Weitere Informationen:

• Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes
  (v. 15.11.19, BGBl 2019 I S. 1546 / BT-Drs. 19/11084, BR-Drs. 499/19)
• Grundsteuer-Reformgesetz
  (v. 11.19, BGBl 2019 I S. 1794 / BT-Drs. 19/11085, 19/14138 und 19/14158)
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
  (v. 30.11.19, BGBl 2019 I S. 1875 / BT-Drs. 19/11086, BR-Drs. 503/19)
• BT-Drs. 19/15208 14.11.2019
• BT-Drs. 19/16189 und BT-Drs. 19/16698 22.01.2020.
• Hib 161/2020 vom 10.02.2020

(www.bgbl.de/www.bundesrat.de/dip21.bundestag.de)

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