Immobiliengeschäfte zwischen nahen Angehörigen werden zuweilen wie unter fremden Dritten durchgeführt, das heißt, es wird ein angemessener Kaufpreis vereinbart und gezahlt. Das dient der Versorgung der Eltern, führt bei vermieteten Objekten zu einem steuermindernden AfA-Volumen und vermeidet Schenkungsteuer. Insofern kann ein „echter“ Verkauf anstelle einer unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragung also durchaus sinnvoll sein. Doch es gibt eine Steuerfalle, die gerne übersehen wird: Darf der Erwerber den Kaufpreis in Raten zahlen und zieht sich die Ratenzahlung über mehr als ein Jahr zinslos hin, so wird der Kaufpreis in einen Kapital- und einen Zinsanteil aufgeteilt.

Der Zinsanteil wird mit einem Zinsfuß von 5,5 Prozent berücksichtigt und führt beim Veräußerer zu Einkünften aus Kapitalvermögen. Das heißt: Selbst wenn die Vertragsparteien bewusst davon ausgehen, dass der Kaufpreis zinslos gestundet wird, unterstellt der Fiskus den Zufluss von fiktiven Zinseinnahmen. Jüngst hat das FG Köln diese Auffassung bestätigt: Zinsen aus der Abzinsung eines ratierlich gezahlten Kaufpreises sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern (FG Köln, Urteil vom 27.10.2022, 7 K 2233/20).

Das Urteil des FG Köln aller Kürze:

Die Kläger haben eine vermietete Immobilie an Sohn und Schwiegertochter verkauft. Der Kaufpreis war in 258 monatlichen Raten zu zahlen. Zudem war eine Wertsicherungsklausel vereinbart, wonach sich die Raten entsprechend des Verbraucherindexes erhöhen oder vermindern sollten. Das Finanzamt zerlegte den Kaufpreis in einen Kapitalanteil (Tilgungsanteil) und einen Zinsanteil. Der Zinsanteil sei gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen und wurde der Abgeltungssteuer von 25 Prozent unterworfen. Bei der Bestimmung des Zinsanteils wurde von einem Zinsfuß von 5,5 Prozent ausgegangen. Zur Begründung führte das Finanzamt aus, dass die geleisteten Zahlungen (Kaufpreisraten) in einen Tilgungs-/Kapital- und Zinsanteil zu zerlegen seien, da ein zum Privatvermögen gehörendes Grundstück veräußert und die Kaufpreisforderung langfristig – länger als ein Jahr – bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gestundet worden sei. Die Stundung enthalte einen darlehnsähnlichen Charakter, so dass sie einen Zinsanteil enthalte. Dies gelte auch dann, wenn die Vertragsparteien keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen hätten. Das FG hat dem Finanzamt zugestimmt.

Die Gestattung einer langfristiger Ratenzahlung zur Tilgung einer Schuld stelle eine Kreditgewährung durch den Gläubiger dar. Daran ändere auch die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel nichts. Ihre Grundlage finde diese Auffassung in § 12 Abs.3 BewG, wonach unverzinsliche Forderungen, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig sind, abzuzinsen, das heißt in einen Kapital- und einen Zinsanteil aufzuteilen sind.

Bei der Berechnung des Zinsanteils seien die nach § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG i.V.m. Anlage 9a zu bestimmenden Barwerte zu Beginn und zum Ende des Streitjahres unter Zugrundelegung finanzmathematischer Grundsätze basierend auf einem Zinsfuß von 5,5 Prozent zu ermitteln, sofern die Vertragspartner nicht einen höheren Rechnungszinsfuß vereinbart haben.

Denkanstoß:

Gegen das Urteil wurde die Revision zugelassen und auch eingelegt (Az. VIII R 1/23). Es wird insbesondere spannend sei, wie der BFH die Wertsicherungsklausel beurteilen wird. So hatte das FG des Saarlandes mit Urteil vom 15.4.2010 (1 K 1237/05) eine andere Auffassung als das FG Köln vertreten und einer Wertsicherungsklausel durchaus einen Zinscharakter zugewiesen.

Möglicherweise wird sich die Revision aber auch gegen die Höhe des Zinsfußes wenden. Der Bundesfinanzhof muss sich bereits in einem anderen Verfahren (Az. II R 8/22) mit folgender Frage befassen: Ist der zur Berechnung des Kapitalwerts eines Nießbrauchsrechts auf den Jahreswert anzuwendende Vervielfältiger vor dem Hintergrund des BVerfG-Beschlusses vom 8.7.2021 (1 BvR 2237/14, 1 BvR 2422/17) zur Vollverzinsung unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 1,8 Prozent anstelle der gesetzlich vorgesehenen 5,5 Prozent zu ermitteln?

Wenn überhaupt, dürfte ein niedrigerer Zinsfuß allerdings erst ab 2019 zum Tragen kommen.

Unabhängig davon gilt: In ähnlichen Fällen wie denen des Besprechungsurteils sollte statt zinsloser Kaufpreisraten lieber eine Stundung zumindest mit einer gerungen Verzinsung gewählt werden. Besser noch orientiert sich Verzinsung am aktuellen Marktniveau; dann gibt es auch keine schenkungsteuerlichen Probleme.

Es soll hier nicht verschwiegen werden, dass der fiktive Zinsanteil bei den Erwerbern – je nach Nutzung der Immobilie – sofort als Werbungskosten abziehbar sein kann.