Kürzlich hatte der BFH entschieden, dass eine objektbezogene Überschussprognose erforderlich ist, wenn ein Arbeitnehmer eine Einliegerwohnung als Home-Office an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke vermietet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich nicht um die Vermietung von Wohnraum, sondern um die Vermietung zu gewerblichen Zwecken handelt, da die Räume dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken überlassen werden (BFH 17.4.2018, IX R 9/17).
In diesem Zusammenhang stellt sich natürlich die Frage, wie eine solche Überschussprognose vorzunehmen ist und – vor allem – wie lang der Prognosezeitraum sein muss.
Sehr instruktiv ist insoweit das Urteil des FG München vom 16.11.2017 (11 K 1149/14), das zur Lektüre empfohlen werden kann. Im Urteilsfall ging es um die Vermietung eines Hotelkomplexes, mithin ebenfalls um die Vermietung einer Immobilie zu gewerblichen Zwecken. Die Richter haben unter anderem wie folgt entschieden: Bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeobjekten ist die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren festzustellen. Der 30-jährige Prognosezeitraum (hier: für ein vom Zeitpunkt des Kaufs an verpachtetes Hotel) beginnt mit Aufnahme der Verpachtung. Er beginnt nicht neu, wenn die Immobilie (hier: die Hotelgebäude) Jahre später grundlegend umgebaut und renoviert wird und sich hierdurch keine wesentliche Verbesserung der Einnahmesituation ergibt. Es spricht für die Fortführung eines verpachteten Hotelbetriebs aus privaten Gründen und damit für eine Liebhaberei, wenn nach über 15 Jahren immer noch keine Gewinne erzielt werden.
Meines Erachtens können die Grundsätze auf die Vermietung eines Home-Office übertragen werden, das heißt, innerhalb eines Zeitraums von 30 Jahren muss ein Totalüberschuss erwirtschaftet werden können. Es wird übrigens sehr interessant sein, wie der BFH die Sache in der nun vorliegenden Revision beurteilen wird (Az. IX R 16/18).
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