Laut Gesetz liegen Herstellungskosten vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinsichtlich der Frage, ob bei den Anschaffungskosten des Gebäudes auf das gesamte Gebäude oder lediglich auf einzelne Gebäudeteile abzustellen ist, hat die Finanzverwaltung bisher ungeachtet eines Nutzungs- oder Funktionszusammenhangs eine gebäudebezogene Betrachtung angewendet. Dies bedeutet, dass auch bei gemischt genutzten Immobilien immer auf die Anschaffungskosten des gesamten Gebäudes abzustellen ist.

Im Rahmen einer nicht entscheidungserheblichen Aussage hat der BFH jedoch im Urteil vom 14.06.2016 (Az. IX R 22/15) ausgeführt: „Bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (…) führen, ist bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude dann auf das Gebäude insgesamt abzustellen, wenn das Gesamtgebäude nicht in unterschiedlicher Weise genutzt wird und somit nicht in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist (…). Maßgeblich ist insoweit, ob zwischen den Gebäudeteilen ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht.“

Zwar verweist der BFH hier auf andere Urteile, jedoch drehten sich diese nicht explizit um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Da meines Wissens im Hinblick auf die anschaffungsnahen Herstellungskosten bisher kein höchstrichterliches Urteil vorliegt, kommt der Aussage erhebliche Bedeutung zu.

Für die Praxis gilt nämlich zu bedenken, dass die 15 %-Grenze viel schneller erreicht wird, wenn lediglich auf die Anschaffungskosten einer einzelnen Einheit abzustellen ist, anstatt auf die Anschaffungskosten des Gesamtgebäudes. In der Praxis muss dieses Detail zukünftig dringend beachtet werden!

Weitere Informationen:
BFH, Urteil vom 14.06.2016 – IX R 22/15