Trotz aller Meldungen über Mietwucher und Immobilienhaie: Es gibt sie noch, die netten Vermieter, die es nicht übertreiben und Wohnungen vielleicht sogar weit unterhalb des örtlichen Mietniveaus vermieten. Und zwar nicht an nahe Angehörige, sondern an fremde Mieter. Doch diese Vermieter laufen nun zunehmend Gefahr, für ihre Wohltaten bestraft zu werden.
Bekanntermaßen sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anteilig nicht abziehbar, wenn nicht mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden. § 21 Abs. 2 EStG schränkt dies nicht auf Mietverhältnisse mit Angehörigen ein. Das bedeutet: Macht ein Vermieter in einer Siedlung, die insgesamt „aufgewertet“ wird, das „Spielchen“ nicht mit, sondern belässt er es bei der bisherigen Miete, so wird es ihm der Staat mit einem anteiligen Verlust seiner Werbungskosten danken – vollkommen verrückte Welt.
Kürzlich hat die Bundesregierung mitgeteilt, dass sie nicht beabsichtigt, Änderungen am § 21 Abs. 2 EStG vorzunehmen, um die Vermietung von günstigem Wohnraum steuerlich attraktiver zu gestalten. Ein entsprechender Antrag des Bundesrates wurde von der Bundesregierung abgelehnt (siehe BT-Drucks. 19/13712). Mit einer Herabsetzung der Grenze würde nicht primär die Wohnsituation für die Allgemeinheit geändert werden, sondern es wären Mitnahmeeffekte (insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen unter Angehörigen) zu erwarten (BT-Drucksache 19/15288 vom 19.11.2019).
Fazit: Vermieter sind sozusagen gezwungen, die Mieten – im Rahmen des rechtlich Möglichen – zu erhöhen. Das ist doch ´mal eine schöne Begründung für eine Mieterhöhung: „Ich wollte zwar nicht, aber ich musste…“.
Aber Spaß beiseite: Der Gesetzgeber ist natürlich in einem Dilemma. Selbstverständlich wird es Mitnahmeeffekte geben, und zwar in nicht geringem Umfang. Gleichzeitig wird es mittelfristig zunehmend Fälle der genannten Art geben, in denen nette Vermieter steuerlich bestraft werden. Geraten immer mehr solcher Fälle in die Öffentlichkeit, wird der Gesetzgeber zum Handeln gezwungen sein.
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Dabei wäre die Lösung trivial: § 21 Abs. 2 EStG aufheben, Einkünfteerzielungsabsicht nach allgemeinen Vorschriften prüfen. Damit hätte man auch gleich die Fälle aus der Steuerbarkeit geholt, die nur durch eine Kombination von steuerlicher Nutzung laufender Verluste mit Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns wirtschaftlich sinnvoll werden.