Der Gesetzgeber will die Mietpreisbremse schärfen. Den Ländern soll bis Ende 2025 ermöglicht werden, ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erneut durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Die Geltungsdauer einer solchen Rechtsverordnung soll wie bisher höchstens fünf Jahre betragen. Zum anderen soll der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn erweitert werden. Dies hat der Bundestag auf Vorschlag des federführenden Rechtsausschusses am 14.2.2020 beschlossen. Was bedeutet das?

Hintergrund

Insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen war in den letzten Jahren ein zum Teil dramatischer Mietenanstieg zu beobachten. Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (v. 21.4.2015, BGBl. I S. 610) eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sog. “Mietpreisbremse“) haben dort, wo sie durch Erlass einer Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung zur Anwendung kommen, den Mietenanstieg jedenfalls moderat verlangsamt. Nach den Regelungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes darf die zulässige Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen grundsätzlich höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Die Landesregierungen wurden ermächtigt, bis zum 31.12.2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt (§ 556d Abs. 4 BGB).

Allerdings hat sich gezeigt: Die für die Einführung der Regelungen der Mietpreisbremse maßgebliche Ausgangslage besteht auch aktuell im Wesentlichen fort. Die Wiedervermietungsmieten steigen weiterhin an und die Kluft zwischen den Mieten in Bestandsmietverträgen und den aktuell geforderten Mieten bei einer Wiedervermietung besteht unverändert. Viele Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Grenzen zur Anhebung der Miete (§ 556d Abs. 1 BGB), viele Mieter zahlen deshalb eine überhöhte Miete. Ohne ein erneutes Handeln des Gesetzgebers laufen die Regelungen der Mietpreisbremse in vielen ausgewiesenen Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt bereits Ende des Jahres 2020 aus. Dies erscheint dem Gesetzgeber nach einer Evaluierung der aktuellen Lage nicht mehr sachgerecht (BT-Drs. 19/15824), jetzt hat er reagiert.

Vermieter müssen sich auf Verschärfungen bei Rückzahlung überhöhter Miete einstellen!

Bislang galt eine Einschränkung von Rückzahlungsansprüchen nach § 556g BGB: Zuviel gezahlte Miete konnte der Mieter nur hinsichtlich der ab dem Zeitpunkt der Rüge des Mieters fällig gewordenen Mietzahlungen zurückfordern. Dies sollte dem Umstand Rechnung tragen, dass die Ermittlung der zulässigen Miete regelmäßig mit Unsicherheiten verbunden ist. Deshalb sollte der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten müssen, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt. Denn es erschien unbillig, wenn ein Vermieter – unter Umständen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses – Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht war, die Regelungen der Mietpreisbremse einzuhalten.

Das hat der Bundestag auf Vorschlag des Rechtsausschusses (BT-Drs. 19/17156 jetzt mit seinem Beschluss vom 14.2.2020 mit folgenden Schwerpunkten geändert:

• Verlängerung der Verordnungsermächtigung: Zum einen soll es den Ländern ermöglicht werden, ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erneut durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Die Geltungsdauer einer solchen Rechtsverordnung soll wie bisher höchstens fünf Jahre betragen (§ 556d Abs. 4 BGBG). Spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 sollen alle Rechtsverordnungen außer Kraft treten – es sei denn, der Gesetzgeber beschließt abermals eine Verlängerung der Verordnungsermächtigung.
• Verschärfung der Rückzahlungspflicht bei überhöhter Miete: Zum anderen soll der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete wegen Überschreitens der zulässigen Miete bei Mietbeginn durch eine Änderung des § 556g Abs. 2 BGB erweitert werden; auf diese Weise soll das Potential der Mietpreisbremse besser ausgeschöpft werden: Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Das bedeutet also: Der Mieter hat künftig einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war. Das kann für „gierige“ Vermieter, die sich nicht an die gesetzlichen Spielregeln für Mietobergrenzen halten, ganz schön kostspielig werden. Das für einen Rückzahlungsanspruch notwendige einfache Rügeerfordernis wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse bleibt weiterhin bestehen: Ohne Mieterrüge keine Rückzahlungspflicht. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten soll der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete weiterhin nur bezüglich der nach Zugang der Rüge fällig gewordenen überzahlten Miete haben. Das Gleiche gilt bei Beendigung des Mietverhältnisses: Auch in diesem Fall soll der Mieter ebenfalls nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene, zuviel gezahlte Miete zurückverlangen können. Dies entspricht der bisherigen Rechtslage.

Mit dem Gesetzesbeschluss vom 14.2.2020 hat der Bundestag gleichzeitig anderslautende Vorschläge abgelehnt, die sich damit erledigt haben. Dies betrifft einen Antrag von Bündnis 90/Die Grünen mit dem Titel „Robuste Mietpreisbremse einführen“ (BT-Drs. 19/15122) sowie einen Antrag der Fraktion Die Linke mit dem Titel „Bezahlbares Wohnen garantieren – Mieten deckeln, sozialen Wohnungsbau retten“ (BT-Drs. 19/13502). Nachdem der Bundesrat bereits am 29.11.2019 beschlossen hatte, gegen das jetzt vom Bundestag beschlossene Gesetz keine Einwendungen zu erheben, kann das Gesetz am ersten Tag des auf die Verkündung im BGBl folgenden Kalendermonats in Kraft treten.

Bewertung

Der Gesetzgeber geht in seiner Simulationsrechnung von schätzungsweise 1 000 Fällen überhöhter Mieten jährlich aus, in denen Vermieter eine überhöhte (rückzahlungsfähige) Miete vereinnahmen. Bei einer monatlich um 50 Euro überhöhten Miete (600 Euro/Jahr) haben die Vermieter den Mietern demzufolge jedes Jahr 600 000 Euro zurückzuzahlen. In gleicher Höhe erhalten Mieter eine Rückzahlung der von ihnen zu viel gezahlten Miete – kein Pappenstil also. Die Erwartung des Gesetzgebers ist einleuchtend: Vermieter werden sich künftig in aller Regel an die bestehenden Regelungen halten, weil sie deutlich geringere ökonomische Anreize für einen Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse haben – ganz im Gegenteil. Dies wird sich – hoffentlich – regulierend auf das Preisniveau auswirken. Auch die zeitliche Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2025 wird sich dämpfend auf das Preisniveau auswirken, weil es die Mieter bei den Kosten für die Mietwohnung entlastet. Allerdings: Das BVerfG hat zwar die Mietpreisbremse zwar am 18.7.2019 für verfassungskonform erklärt, zugleich aber betont, dass es sich nur um ein befristetes, vorübergehendes Instrument handeln kann. Mal schauen, ob die parlamentarischen Propheten recht behalten.

Quellen

BT-Drs.19/15824

BT – Drs. 19/17156