Insbesondere wenn ein Objekt unmittelbar nach Anschaffung/Fertigstellung leer steht, geht das Finanzamt häufig davon aus, dass Werbungskosten nicht abgezogen werden können. Das ist falsch. Ebenso falsch ist aber auch, dass keine Liebhaberei vorliegt bzw. vorliegen kann, wenn Vermietungsbemühungen bestehen.

Insoweit muss dem Fiskus entgegengehalten werden: Schon mit Urteil vom 11.12.2012 (Az: IX R 68/10) hat der BFH entschieden, dass Aufwendungen für eine nach Herstellung (oder nach Anschaffung) leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein können, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objektes erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.
Es kommt also auf die Vermietungsabsicht an. Da es sich dabei um eine sogenannte innere Tatsache handelt, ist es für die Praxis von entscheidender Bedeutung, dass diese Absicht auch entsprechend nach außen dokumentiert wird. Mit anderen Worten: Es muss Vermietungsbemühungen geben!

Bleibt es jedoch bei dem Leerstand trotz der Vermietungsbemühungen, ist damit das Problem der Liebhaberei leider nicht vom Tisch, wie viele Steuerpflichtige glauben.

Grundsätzlich steht es dem Vermieter zwar frei, auf welche Art und Weise er seine Immobilie am Markt platzieren möchte, jedoch muss er auch handeln, wenn seine Bemühungen nicht von Erfolg gekrönt sind. In diesem Fall sollten zunächst einmal die Vermietungsbemühungen intensiviert werden.

Führt auch dies nicht zum Erfolg, müssen die Vermietungsbemühungen weiter angepasst und gegebenenfalls auch nach geeigneteren Vermarktungsmethoden gesucht werden. Wer sich daher darauf beruft, dass er auf Mietgesuche reagiert und dennoch keinen Mieter findet, muss weitere Schritte, wie beispielsweise eine Annonce oder die Einschaltung eines Maklers in Betracht ziehen.

Ebenso muss der Vermieter Zugeständnisse in Betracht ziehen, welche beispielsweise in der Ausgestaltung des Mietverhältnisses, bei der Höhe der Miete oder auch im Hinblick auf die aus persönlichen Gründen als Mieter akzeptablen Personen zu finden sein können. Wie wichtig daher gesteigerte, veränderte Bemühungen und auch Zugeständnisse sind, zeigt allein die Tatsache, dass (insbesondere in strukturschwachen Gebieten) trotz alledem eine Liebhaberei vorliegen kann, wenn schlicht kein Mieter gefunden wird.

Fazit:

Vorsorge und Dokumentation der nach allen Seiten ausgerichteten Vermietungsbemühungen sind daher immer noch der beste Rat.