Am 12.1.2022 hat der BGH (XII ZR 8/21) geurteilt, wie bei der Kürzung der Geschäftsraummiete zu verfahren, wenn ein Laden coronabedingt nach staatlicher Schließungsanordnung geschlossen bleiben muss: Es kommt wie so oft auf den Einzelfall an.

Welche praktischen Konsequenzen hat das für gewerbliche Miet- und Pachtverhältnisse?

Hintergrund

Ich hatte bereits informiert: Schon Anfang Dezember hat der BGH (XII ZR 8/21) über die Frage verhandelt, ob ein Gewerbemieter seine Miete pauschal um die Hälfte kürzen kann, wenn das das Geschäft wegen einer behördlichen Anordnung schließen muss. Nach § 313 BGB ist in solchen Fällen ein Wegfall der Geschäftsgrundlage zu vermuten, wie der Bundestag in Art. 240 § 7 EGBGB (BGBl 2020 I S. 3328, 3332) festgelegt hat. Die Vorinstanz (OLG Dresden) hatte deshalb eine salomonische Lösung gewählt und die Lasten hälftig geteilt.

BGH gegen pauschale Mietkürzung

Jetzt hat der BGH dem OLG Dresden widersprochen und Leitplanken definiert, die in Corona-Pandemie bundesweit in Konfliktfällen zwischen Vermietern und Mietern gelten, wenn coronabedingt ein Ladenlokal geschlossen bleiben muss. Deshalb müssen die Dresdner Richter jetzt nochmal ran: Sie müssen sich näher mit den konkreten Umständen des Einzelfalls befassen. Hierbei sind etwa die Beschäftigtensituation, der Umfang von Kurzarbeit, die Möglichkeit zu anderweitigen Geschäftsmodellen, wie z.B. online-Handel, der Umfang der Inanspruchnahme von staatlichen Corona-Finanzhilfen, Betriebsausfallversicherungen oder auch anderweitige Zahlungsverpflichtungen zu berücksichtigen.

Will der Mieter seine Miete kürzen oder wenigstens Stundung erreichen, ist er darlegungs- und beweispflichtig, warum für ihn ein Festhalten am ursprünglichen Vertrag „unzumutbar“ ist. Fest steht aber nach der BGH-Entscheidung jedenfalls, dass eine coronabedingte Schließungsanordnung jedenfalls keinen Mietmangel i.S. d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründet.

Was ist jetzt in der Praxis zu bedenken?

Das BGH-Urteil ist zunächst für alle offenen Streitfälle vor den Zivilgerichten Richtschnur, in denen wegen Corona-Schließungsanordnungen die Höhe der Miete bzw. Pacht streitig ist. Die BGH-Grundsätze gelten hierbei für alle vergleichbaren Fälle, wie etwa die behördliche Schließung von Freizeit- und Kultureinrichtungen oder Club und Diskotheken.

Nicht erfasst sind demgegenüber Fälle, in denen ein Gewerbemieter freiwillig aus betriebswirtschaftlichen Gründen schließt, etwa weil sich der Betrieb wegen staatlicher Zutrittsbeschränkungen wie 2G Plus-Regel wirtschaftlich nicht mehr lohnt. Solche Umstände können allenfalls als Fixkostenposition im Rahmen der Überbrückungshilfe IV berücksichtigt werden, die seit 7.1.2022 beantragt werden kann.

Für neu abzuschließende Miet-/Pachtverträge haben es die Parteien aufgrund der Vertragsfreiheit von vornherein in der Hand, eine Regelung über die Miet-/Pachthöhe zu definieren, sollte es zu einer coronabedingten, staatlich angeordneten Schließung kommen. In einer solchen Vereinbarung sollten dann auch die Umstände beschrieben werden, die aus Sicht der Parteien zur Unzumutbarkeit führen sollen. Denkbar ist auch die Verabredung einer Schlichtungsklausel, bei der eine Schlichtungsstelle über eine etwaige Anpassung des Mietzinses bindend entscheiden soll.

Ob sich der Abschluss einer Betriebsausfallversicherung für Corona-Schäden lohnt, sollte noch abgewartet werden. Denn darüber, ob die geltenden Versicherungsbedingungen auch den Ausfall aufgrund coronabedingter Schließungsanordnungen umfasst, entscheidet der BGH erst in Kürze (BGH – IV ZR 105/21; BGH – IV ZR 172/21; BGH – IV ZR 144/21).

Quellen

• BGH v.12.1.2022 – XII ZR 8/21 (Pressemitteilung BGH)
• Überbrückungshilfe Unternehmen – Überbrückungshilfe IV (ueberbrueckungshilfe-unternehmen.de)