Das FG Köln hat in jüngster Zeit zweimal zu der Frage Stellung genommen, welche Bestandteile des Kaufpreises für eine Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen. Konkret ging es in dem einen Fall um das übernommene Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage und in dem anderen Fall um die mitverkaufte Einbauküche und die Markisen.
Zum ersten Fall: Seit Jahren galt, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung das „miterworbene“ Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Das Guthaben stelle eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition dar, die nicht unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes falle (BFH-Urteil vom 9.10.1991, BStBl 1992 II S. 152; LfSt Bayern vom 27.8.2012, S 3190.1.1-5/2). Das FG Köln hat jedoch mit diesem Grundsatz gebrochen. Danach ist die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage zu mindern (Urteil vom 17.10.2017, 5 K 2297/16). Zwar verweist das FG auch auf das genannte BFH-Urteil, allerdings sei diese Entscheidung vor Erlass des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ergangen. Es setzt sich dann mit dem aktuelleren Urteil des BFH vom 2.3.2016 (II R 27/14) auseinander, das zum Erwerb von Eigentumswohnungen im Zwangsversteigerungsverfahren ergangen ist. Danach mindert die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer bei der Ersteigerung einer Immobilie nicht. Gegen das Urteil ist zwischenzeitlich die Revision beim BFH eingelegt worden (II R 49/17).
Zum zweiten Fall: Werden zusammen mit einer Immobilie gebrauchte bewegliche Gegenstände verkauft, wird hierfür keine Grunderwerbsteuer fällig. Dies gilt für Gegenstände, die werthaltig sind, und wenn keine Anhaltspunkte für unrealistische Kaufpreise bestehen (Urteil vom 8.11.2017, 5 K 2938/16).
Die Kläger hatten ein Einfamilienhaus für 392.500 Euro erworben und im notariellem Kaufvertrag vereinbart, dass von dem Kaufpreis 9.500 Euro auf die mitverkaufte Einbauküche und Markisen entfielen. Das Finanzamt erhob auch auf diesen Teilbetrag Grunderwerbsteuer, weil es den für die gebrauchten Gegenstände vereinbarten Preis für zu hoch hielt. Den Klägern sei es nur darum gegangen, die Grunderwerbsteuer zu sparen.
Hiergegen wehrten sich die Kläger erfolgreich vor dem FG Köln. Dieses führt in seinem Urteil aus, dass die in einem Kaufvertrag gesondert vereinbarten Kaufpreise grundsätzlich der Besteuerung zu Grunde zu legen seien. Dies gelte jedenfalls, solange keine Zweifel an der Angemessenheit der Preise bestünden. Das Finanzamt müsse nachweisen, dass für die beweglichen Gegenstände keine realistischen Verkaufswerte angesetzt worden seien. Insoweit handele es sich um steuerbegründende Umstände, für die das Finanzamt die Feststellungslast trage. Zur Ermittlung des Werts seien weder die amtlichen Abschreibungstabellen noch die auf Verkaufsplattformen für gebrauchte und ausgebaute Gegenstände geforderten Preise als Vergleichsmaßstab geeignet. Die Entscheidung ist rechtskräftig.
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