Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung einer Immobilie, die in den ersten drei Jahren nach deren Erwerb getätigt werden, sind nicht sofort abziehbar, wenn die Investitionen insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Man spricht insoweit von anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Kürzlich hatte der BFH entschieden, dass bereits vor dem Erwerb getätigte Aufwendungen aber nicht in die Prüfung der 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einzubeziehen sind (BFH-Beschluss vom 28.4.2020, IX B 121/19). Diese Entscheidung ermöglicht im Einzelfall Gestaltungen. Insbesondere bei einem Hauskauf von einem nahen Angehörigen könnte daran gedacht werden, aufwendige Erhaltungsmaßnahmen direkt nach der Unterzeichnung des Notarvertrages, aber noch vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten vorzunehmen. So könnten die entsprechenden Kosten sofort in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden und nicht nur mittels der AfA von zumeist nur 2 Prozent pro Jahr.

Bereits unmittelbar nach Bekanntwerden des Beschlusses witterte der Gesetzgeber offenbar Ungemach und – wie so oft – war er schnell mit einem gesetzlichen Änderungsvorschlag dabei. Nach der Bundesrats-Drucksache 503/1/20 vom 28.9.2020 wurde folgende Gesetzesänderung empfohlen:

„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die nach dem Abschluss des rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts und vor dem Ende des dritten Jahres nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).“

Die Neufassung sollte erstmals auf Baumaßnahmen anzuwenden sein, mit denen nach dem Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2020 begonnen wird. Aktuell kann ich diese Änderung im Jahressteuergesetz 2020 allerdings nicht finden, so dass die eingangs genannte Gestaltung – wenn man sie denn überhaupt so nennen will – nach wie vor Gültigkeit hat.

Dennoch bin ich skeptisch. Der Gesetzgeber ist angeblich dabei, die Frist für die Abgabe der Steuererklärungen 2019 bis zum 31. August 2021 zu verlängern, also gesetzlich zu verankern. Und wer weiß, ob sich in diesem Gesetz dann nicht doch noch einige andere Änderungen finden werden, über die kurz vor Weihnachten keine Einigung erzielt werden konnte.