Vor einigen Wochen hatte ich an dieser Stelle bereits unter dem Titel „Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück: Darf es ein bisschen mehr Gebäude sein?“ über häufig sehr fragwürdige Ergebnisse aus der Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Immobilienkaufpreisaufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude berichtet. Nun bekommt der Steuerpflichtige weitere Schützenhilfe.

Mit Schreiben vom 23. November 2015 wendet sich der Deutsche Steuerberaterverband e.V. direkt an das Bundesfinanzministerium im Hinblick auf die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Tenor des Schreibens: Die Anwendung des Excel-Tools führt in zahlreichen Fällen zu nicht sachgerechten Ergebnissen, was im Endeffekt (bei Festhalten an den Berechnungsergebnissen seitens des Fiskus) zu einer ungleichmäßigen Besteuerung führt.

Der Deutsche Steuerberaterverband e.V. führt im Schreiben das Beispiel einer Berliner Immobilie im Bezirk Charlottenburg an, bei der die Arbeitshilfen den Kaufpreis von satten 750.000 € zu stolzen 87 Prozent dem Grund und Boden und nur zu schlappen 13 Prozent dem Gebäude zurechnet. Mögliche Schlussfolgerung: In Charlottenburg stehen nur Bruchboden. Sicherlich eine mögliche, wenngleich keine wahrscheinliche Erklärung. Denn tatsächlich kommt auch hier eine solche Diskrepanz zum Tragen, weil der Bodenrichtwert für die beispielhafte Charlottenburg-Immobilie aktuell mit 3.000 € pro Quadratmeter angesetzt wurde, während im Hinblick auf den Gebäudewert auf das ursprüngliche Baujahr von 1905 abgestellt wurde. Auf der einen Seite werden also beim Grund und Boden (werterhöhende) Markveränderungen über die Jahre berücksichtigt, während der Gebäudewert sich statisch auf das Ursprungsbaujahr bezieht. Wie in meinem vorherigen Beitrag schon dargelegt, kann man dieser Diskrepanz unter anderem mit einer Heraufsetzung des Baujahres aufgrund von Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen begegnen.

Neben einem Sachverständigengutachten, welches regelmäßig mit erheblichen Kosten verbunden ist, ist es für die Praxis weiterhin empfehlenswert, dass man bereits im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude veranlasst. Sofern diese Aufteilung sachgerecht und nicht offensichtlich „schief“ ist, sind die Finanzämter angewiesen einer solchen Aufteilung zu folgen. Damit ist zwar der Arbeitshilfe ein gutes Stück an Bedeutung entzogen, dennoch ist sie in der Welt.

Folglich wird in dem Schreiben an das Bundesfinanzministerium weiterhin ausgeführt: „Der Deutsche Steuerberaterverband e.V. (DStV) fordert daher, dass die Finanzämter angewiesen werden, die Plausibilität der Ergebnisse der Kaufpreisberechnung zu überprüfen und durch pflichtgemäßes Ermessen i. S. d. § 5 AO die Angemessenheit der Besteuerung sicherzustellen. (…) Der DStV regt an, durch Ausübung des pflichtgemäßen Ermessens der entsprechend ausgebildeten Sachbearbeiter in den Finanzämtern eine individualisierte und sachgerechte Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen zu gewährleisten. Verfahrensökonomische Gründe dürfen nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung der Steuerpflichtigen führen.“

Sicherlich ist damit das Kaufpreisaufteilungs-Kind noch nicht geschaukelt, dennoch wird es für den Finanzbeamten zunehmend schwieriger strikt an der Excel-Arbeitshilfe festzuhalten.

Weitere Infos:

• Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück: Darf es ein bisschen mehr Gebäude sein?