Bei der teilentgeltlichen Übertragung eines – vermieteten – Grundstücks auf ein Kind denkt man wohl zuerst an die Schenkungsteuer. Als zweites denkt man vielleicht an die neue AfA-Reihe für den entgeltlichen Teil der Übertragung. Aber denkt man auch daran, dass der Vorgang als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG gewertet werden könnte?

Ein Finanzamt aus Niedersachsen hatte diesen Gedanken jedenfalls. Zwar wurde der Gedanke vom Niedersächsischen FG verworfen, doch zwischenzeitlich liegt die Revision beim BFH vor (Niedersächsisches FG, Urteil vom 29.5.2024, 3 K 36/24; Rev. unter IX R 17/24).

Es ging um folgenden Sachverhalt:

Der Vater hatte im Jahr 2014 ein bebautes Grundstück für insgesamt 143.950 Euro erworben und anschließend vermietet. Einen Teil des Erwerbs hatte er durch ein Bankdarlehen finanziert. In 2019 übertrug der Vater diese Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seine Tochter. Das Bankdarlehen valutierte noch mit 115.000 Euro. Die Tochter übernahm diese Verpflichtung. Beim Notar gaben die Vertragsparteien den aktuellen Verkehrswert der Immobilie mit 210.000 Euro an. Das Finanzamt wertete diesen Vorgang als nach § 23 EStG steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, da zwischen dem Erwerb durch den Vater und der Übertragung auf die Tochter noch nicht mehr als zehn Jahre vergangen waren. Die Übertragung sei in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang aufzuteilen. Maßstab für die Aufteilung sei dabei der Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung im Verhältnis zu den übernommenen Verbindlichkeiten. Letztlich wollte das Finanzamt einen Betrag von 40.653 Euro versteuern. Das FG hat der hiergegen gerichteten Klage stattgegeben.

Die Begründung in aller Kürze:

Es entspricht bereits der BFH-Rechtsprechung, dass die gänzlich unentgeltliche Übertragung einer Immobilie – also ohne Übernahme von darauf lastenden Verbindlichkeiten – im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nicht den Tatbestand des § 23 EStG erfüllt – und zwar selbst dann nicht, wenn die auf diese Weise begünstigten Kinder die Immobilie alsbald weiterveräußern (BFH-Urteil vom 23.4.2021, IX R 8/20, BStBl II 2021, 743). Im Wege der teleologischen Reduktion ist auch die teilentgeltliche Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge aus dem Tatbestand des § 23 EStG auszuscheiden. Steuergegenstand der Regelung in § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind realisierte Werterhöhungen oder Wertminderungen aus verhältnismäßig kurzfristigen Umsatzgeschäften von Immobilien im Privatvermögen. Bei Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – jedenfalls unterhalb der historischen Anschaffungskosten wie im Streitfall – kann es zu keinem realisierten Wertzuwachs kommen, der der ertragsteuerlichen Besteuerung zugänglich ist. Anderenfalls unterläge ein fiktiver steuerlicher Ertrag, nämlich aus einem reinen Vermögenstransfer im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ohne einen positiven Cashflow beim Übertragenden zusätzlich der Ertragsteuer.

Denkanstoß:

Wie erwähnt wurde die Revision zugelassen. An dieser Stelle kann daher – leider – nur der Rat gegeben werden, Mandanten in ähnlichen Fällen auf die steuerlichen Risiken hinzuweisen. Bei einer enormen Wertsteigerung der Immobilie sollte mitunter lieber bis zum Ablauf der Zehn-Jahres-Frist der § 23 EStG gewartet werden, bevor diese übertragen wird.