Wenn Vermieter sehr günstig vermieten, müssen sie mit steuerlichen Nachteilen rechnen. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken gemäß § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Hieraus folgt, dass Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nur anteilig abgezogen werden können, wenn die Miete unter dieser 66-Prozent-Grenze liegt. Ein Vermieter erleidet also steuerliche Nachteile, wenn er zu günstig vermietet. Diese Rechtslage ist zum einen ein verheerendes Signal an Vermieter günstiger Wohnungen. Zum anderen könnten Vermieter dadurch angereizt werden, die Miete gemäß den gesetzlichen Vorgaben zu erhöhen, um Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung vollständig abziehen zu können.

Durch die derzeitige Rechtslage werden also Vermieter von Wohnraum mit sehr günstigen Mieten dafür bestraft bzw. es besteht ein Anreiz für Vermieter Mieterhöhungen vorzunehmen. Damit konterkariert die derzeitige Rechtslage das politische Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen bzw. zu erhalten. Diesen Missstand wollte der Gesetzgeber im JStG 2020 beseitigen (BT-Drs. 19/22850), ich habe bereits Anfang Oktober berichtet.

Änderungsvorschlag des Finanzausschusses

Der Finanzausschuss hat am 10.12.2020 die Erweiterung der steuerrechtlichen Berücksichtigung von Aufwendungen bei der verbilligten Wohnraumvermietung, § 21 Abs. 2 S. 1 EStG empfohlen (BT-Drs 19/25160). Das bedeutet: Damit bezahlbarer Wohnraum erhalten bleibt und Vermieter durch eine sehr günstige Vermietung keine Nachteile erhalten, soll § 21 Abs. 2 EStG auf Mietverhältnisse unter nahen Angehörigen beschränkt werden. Damit wird die Möglichkeit geschaffen, auch bei sehr günstigen Mieten Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung voll abziehen zu können; ausgenommen davon wären Mietverhältnisse, die zwischen nahen Angehörigen bestehen.

Der Entwurf sieht vor, dass die 66-Prozent-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG nur noch im Falle von Mietverhältnissen zwischen Verwandten erster, zweiter und dritter Ordnung nach den §§ 1924 bis 1926 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) greift. Bei Mietverhältnissen, in denen zwischen den Mietparteien kein Verwandtschaftsverhältnis nach den §§ 1924 bis 1926 BGB besteht, sind somit unabhängig von der Miethöhe die Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung vollständig abzugsfähig.

Bewertung und Praxisfolgen 

Die steigenden Wohnkosten setzen den Mieterinnen und Mietern in Deutschland immer mehr zu. Vor allem in den Metropolregionen hat in den vergangenen Jahren die Preisdynamik die Mieten deutlich nach oben getrieben. Der erhöhten Nachfrage durch den Zuzug in die Städte steht kein ausreichendes Wohnraumangebot gegenüber und in der Folge steigen die Mieten. Zahlreiche Eigentümer erkennen jedoch auch ihre soziale Verantwortung als Bereitsteller von Wohnraum und bieten ihre Mietwohnungen trotzdem zu günstigen Konditionen an.

Alternativ wäre im JStG 2020 zwar eine grundsätzliche Abschaffung des § 21 Abs. 2 EStG denkbar gewesen. Damit wäre auch bei Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen eine volle Abzugsfähigkeit der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung möglich. Dagegen spricht jedoch die gesetzgeberische Absicht, dass § 21 Abs. 2 EStG primär erreichen sollte, dass nicht zu günstig an Angehörige vermietet wird, gleichzeitig aber die vollen Werbungskosten abgezogen werden, was zu einem ungerechtfertigt hohen steuerlichen Verlust führen würde. Dieser grundsätzliche Zweck des § 21 Abs. 2 EStG ist nachvollziehbar und gerechtfertigt.

Weiter wäre alternativ auch eine reine Absenkung der 66-Prozent-Grenze auf beispielsweise 50 Prozent denkbar gewesen. Dies hätte den Kreis der Betroffenen zwar verkleinert, aber das grundsätzliche Problem nicht gelöst – nämlich eine steuerliche Bestrafung von Vermietern, die – vom Gesetzgeber gewollt – Wohnraum sehr günstig anbieten, zu vermeiden.

Der Bundestag wird am 16.12.2020 das JStG 2020 in zweiter und dritter Lesung beraten, der Bundesrat soll sich am 18.12.2020 in seiner letzten Sitzung in diesem Jahr damit befassen.

Gute Chancen also, dass es noch was wird mit dem JStG 2020.

Quellen:
BT-Drs. 19/22850, 19/23551, 19/23839 Nr. 7, 19/25160