Jahrelang galt der Grundsatz, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung das „miterworbene“ Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Maßgebend war unter anderem das BFH Urteil v. 09.10.1991 – II R 20/89. Im Jahre 2017 hat das FG Köln allerdings mit diesem Grundsatz gebrochen. Danach ist die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage zu mindern (Urteil vom 17.10.2017, 5 K 2297/16). Der BFH hat dieses Urteil nun bestätigt (BFH-Urteil vom 16.9.2020, II R 49/17).

Auf den ersten Blick verwundert es ein wenig, dass der BFH sein Urteil nicht mit „Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung“ kennzeichnet. Doch bei näherer Betrachtung musste er dies auch nicht, denn die eingangs erwähnte Entscheidung aus 1991 erging vor der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2007.

Danach gilt, dass die Instandhaltungsrückstellung Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und bei einem Eigentümerwechsel auch bleibt (§ 10 Abs. 7 Satz 1 WEG in der vor dem 1.12.2020 geltenden Fassung). Anders als das Zubehör eines Grundstücks, das nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, kann damit die (anteilige) Instandhaltungsrückstellung nicht auf den Erwerber einer Eigentumswohnung übergehen.

Auch wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass ein Teil des Kaufpreises „für die Übernahme des in der Instandhaltungsrückstellung angesammelten Guthabens“ geleistet wird, und der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag folglich ein eigenständiger Wert zugemessen wurde, bleibt es dabei, dass der vereinbarte Kaufpreis der Grunderwerbsteuer unterliegt. Denn ein rechtsgeschäftlicher Erwerb der Position „Instandhaltungsrücklage“ ist bereits zivilrechtlich nicht möglich.

Hinweis:

Das WEG ist zum 1.12.2020 erneut geändert worden. Inhaltlich ist § 10 Abs. 7 WEG durch den neuen § 9a ersetzt worden (so die Gesetzesbegründung), auch wenn sich dort der Satz „Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ nicht mehr explizit findet.

Ganz unabhängig davon gilt nach wie vor die Empfehlung, den Kaufpreis für mitverkauftes Inventar gesondert auszuweisen. Hier bleibt es dabei, dass dies nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Unschlüssig bin ich hingegen, ob der Wert, der auf das eventuell anteilig mitverkaufte Heizöl entfällt, die Grunderwerbsteuer mindert. Es könnte nach der neuen Rechtsprechung einiges dafür sprechen, dass eine Minderung der Bemessungsgrundlage insoweit nicht zulässig ist.

Doch da erlaube ich mir kein abschließendes Urteil: Was meinen Sie?