Erst kürzlich sah ich mich wieder in eine Diskussion verwickelt, warum denn bei der vorweggenommenen Erbfolge von Immobilien die Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs in aller Regel besonders Sinn macht. Die wesentlichen Punkte sind für mich die folgenden: 

1. Zunächst einmal geht es doch bei der vorweggenommenen Erbfolge regelmäßig um Fragen der Schenkung- und Erbschaftsteuer. Die Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs ist in diesem Zusammenhang von Vorteil, da die Schenkung durch den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert wird. Im Ergebnis resultiert also auch weniger Schenkungsteuer und je nach Umfang des Immobilienvermögens kann in kleineren Fällen die Schenkungsteuerbelastung auch ganz vermieden werden. Daran ändert auch nicht eine etwaige Nachversteuerung, wenn der Schenker innerhalb der Fristen des Bewertungsgesetzes verstirbt.

2. Ebenso ist es aus meiner Sicht ein Vorteil, dass ein zunächst bei der Schenkung steuermindernder Wert, wie der Kapitalwert des Nießbrauches, später nicht mehr versteuert wird. Mit Tod des Nießbrauches fällt der Nießbrauch nämlich steuerneutral weg.

3. Zu guter Letzt ist es jedoch auch nicht zu vernachlässigen, dass der Schenker bei Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung weiterhin zur Deckung seines Lebensunterhaltes zur Verfügung hat. Insbesondere im Rahmen der Einkommensteuererklärung und der Einkünfteverteilung ändert sich nichts. Der Schenker hat den vollen Schuldzinsenabzug (da es nicht sinnvoll ist eine noch zu bestehende Schuld mitzuübertragen), er hat den vollen Abzug der AfA und auch sonst keinerlei Begrenzung im Werbungskostenabzug.

Tatsächlich kann zwar der Beschenkte, als neuer Eigentümer der Immobilie auch keinerlei Werbungskosten abziehen, da er keine Einkünfte realisiert, dennoch ist er steuerschonend (und dies ist der Ausgangspunkt bei der vorweggenommenen Erbfolge) Eigentümer geworden.

Um Kritikern vorzubeugen: Selbstverständlich sind auch Sachverhalte denkbar, bei denen ein Vorbehaltsnießbrauch keinen Sinn macht. Etwa immer dann, wenn die abgebende Generation derart viel Vermögen hat, dass entsprechende Einkünfte zum Lebensunterhalt nicht mehr nötig wären und nur dafür sorgen würden, dass sich bei der abgebenden Generation weiteres Vermögen ansammelt. In Fällen, in denen die abgebende Generation jedoch auch auf die Einkünfte für den Lebensunterhalt angewiesen ist, stellt der Vorbehaltsnießbrauch ein sehr probates Mittel dar.