Mein Blogger-Kollege Professor Ralf Jahn hat in dem Beitrag „Update: Neuigkeiten von der Grundsteuer vor den Finanzgerichten“ bereits die BFH-Beschlüsse vom 27.5.2024, II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV), vorgestellt. Im Rahmen zweier Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat der BFH entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall und unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Mit verfassungsrechtlichen Zweifeln bezüglich der zugrundeliegenden Bewertungsregeln hat sich der BFH allerdings nicht befasst.

Immerhin haben sich die betroffenen Bundesländer nun darauf verständigt, den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts zu akzeptieren (Oberste Finanzbehörden der Länder, Erlass vom 24.6.2024, S 3017). Um Missverständnisse auszuschließen: Es ging in den BFH-Verfahren nur um die Fälle des so genannten Bundesmodells.

Es gilt unter anderem:

Der Ansatz des nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts ist gesetzlich zwar nicht vorgesehen. Ein für die gesamte wirtschaftliche Einheit nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert ist aber anzusetzen, wenn der pauschaliert ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.

Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloße Darlegungslast. Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann darüber hinaus der Kaufpreis dienen, wenn das entsprechende Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt veräußert worden ist. Der Kaufvertrag muss aber „m gewöhnlichen Geschäftsverkehr abgeschlossen worden sein.

Ab sofort ist Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung von Bescheiden über die Feststellung des Grundsteuerwerts zu entsprechen, wenn und soweit schlüssig dargelegt wird, dass der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Bei der Gewährung der Aussetzung der Vollziehung ist die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens noch nicht erforderlich. Substantiierten Angaben des Steuerpflichtigen zur Höhe des Verkehrswerts ist zu folgen. Es bestehen keine Bedenken, als Ergebnis der summarischen Prüfung vorbehaltlich anderweitiger Erkenntnisse 50 Prozent des Grundsteuerwerts von der Vollziehung auszusetzen. Die Aussetzung der Vollziehung soll angemessen befristet und der Steuerpflichtige zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (z.B. durch Vorlage eines Gutachtens) innerhalb dieser Frist aufgefordert werden.

Infolge der Aussetzung der Vollziehung des Grundsteuerwertbescheides ist auch die Vollziehung des hierauf beruhenden Grundsteuermessbescheides (ggf. anteilig) auszusetzen (§ 361 Abs. 3 Satz 1 AO). Dies gilt unabhängig davon, ob auch gegen diesen Grundsteuermessbescheid ein Einspruch mit Antrag auf Aussetzung der Vollziehung anhängig ist. Die betroffenen Kommunen sind auf geeignete Art und Weise über die Aussetzung zu unterrichten.

Denkanstoß:

Der Erlass sagt – ebenso wie die Beschlüsse des BFH – noch nichts darüber aus, ob die Grundsteuerreform insgesamt verfassungskonform ist. Darüber wird sicherlich eines Tages das Bundesverfassungsgericht befinden müssen. Wenigstens begegnet die Finanzverwaltung aber den einfachgesetzlichen Zweifeln, die auch der BFH erkannt hatte.

So weit, so gut. Was die Freude aber erheblich trüben dürfte, sind die Kosten der Gutachten. Denn auf diesen dürften die Steuerpflichtigen selbst dann sitzen bleiben, wenn ein Gutachten anerkannt wird. Da muss es schon um ganz erhebliche Grundsteuereinsparungen gehen, um die Gutachtenkosten „zu rechtfertigen“. Rechtsstaatlich finde ich es bedenklich, wenn ich trotz Nachweises einer Übermaßbesteuerung hohe Aufwendungen tragen muss.