Seit Ewigkeiten gehört das (anteilige) Guthaben in der Instandhaltungsrücklage nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, sodass hier regelmäßig eine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erreicht werden konnte. Hintergrund ist insoweit ein Urteil des BFH aus 1991 (Az: II R 20/89). Dies könnte sich nun jedoch ändern! 

Hintergrund ist eine Entscheidung des FG Köln vom 17.10.2017 (Az: 5 K 2297/16), wonach die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage beim Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage gemindert werden darf.

Die Kölner Richter beziehen sich dabei im Wesentlichen auf eine Entscheidung des BFH vom 2.3.2016 (Az: II R 27/14), wonach beim Erwerb einer Eigentumswohnung Wege der Zwangsversteigerung das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist. Nun erkennt auch das Finanzgericht Köln, dass ein Meistgebot im Zwangsversteuerungsverfahren nicht unbedingt mit einem Kaufvertrag vergleichbar ist und dies auch schon unterschiedliche Erwerbsgegenstände in § 1 GrEStG sind.

Die Argumentation des erstinstanzlichen Finanzgerichtes geht jedoch in die Richtung, dass das Guthaben in der Instandhaltungsrücklage überhaupt nicht dem Immobilienveräußerer gehört, sondern vielmehr der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dementsprechend kann der Verkäufer überhaupt nicht über die Instandhaltungsrücklage verfügen bzw. diese dem Verkäufer gegen Erlangung einer Gegenleistung übertragen.

Dieser Gedanke greift aus meiner Sicht zu kurz. Tatsächlich ist nämlich auch der Verkäufer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Analog zur Regelung in § 39 Abs. 2 Nummer 2 AO müsste daher ihm auch der entsprechende Anteil an der Instandhaltungsrücklage zugerechnet werden.

Das letzte Wort wird der BFH (Az: II R 49/17) haben, weshalb Betroffene zunächst einmal in jedem Fall Einspruch einlegen sollten, wenn das Finanzamt in entsprechenden Fällen die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer nicht um das anteilige Guthaben der Instandhaltungsrücklage mindert.

• Weitere Informationen:
• BFH v. 09.10.1991 – II R 20/89
• FG Köln v. 17.10.2017 – 5 K 2297/16
• BFH v. 02.03.2016 – II R 27/14
• Verfahrensverlauf | BFH – II R 49/17 – anhängig seit 20.03.2018