Bei ACCENTRO Real Estate AG war der Wurm drin. Die BaFin hat sich die Bücher von 2021 und 2022 vorgeknöpft, weil sie dachte, da stimmt was nicht mit den Zahlen rund um einen geplatzten Deal mit der DIM Holding AG. Im Juli 2024 hatte sie eine Prüfungsanordnung veröffentlicht.

Und siehe da, im Dezember 2024 kam dann die Nachricht: Die BaFin hatte recht. ACCENTRO hatte tatsächlich Millionen zu viel in den Büchern stehen. Die dachten wohl, sie könnten noch ordentlich Kohle aus dem geplatzten Deal rausholen, aber Pustekuchen. Obendrein haben sie auch noch die ganze Finanz- und Vertragssituation nicht ganz wahrheitsgetreu dargestellt. Autsch! Die BaFin hat sich dabei hauptsächlich auf die offensichtlichsten Schnitzer konzentriert. Nicht explizit erwähnt wurde, ob alle in der Prüfungsanordnung genannten Punkte (z. B. weitere Darlehensansprüche) ebenfalls als fehlerhaft eingestuft wurden. Schade, die BaFin lässt die Anleger hier etwas im Regen stehen.

Ein Blick zurück: Die Prüfungsanordnung der BaFin

Am 8. Juli 2024 verkündete die Aufsichtsbehörde eine Sonderprüfung der Bücher für 2021 und 2022, bei der es ordentlich Zunder geben könnte. Im Klartext geht es um saftige Forderungen von knapp 19 Millionen Euro, die möglicherweise zu hoch bewertet wurde. Die BaFin wollte einen ganz genauen Blick auf zweifelhafte Transaktionen rund um den Erwerb der DIM Holding AG werfen. Verdächtig waren Kaufpreisrückforderungen und Darlehensansprüche, bei denen irgendetwas nicht ganz rund zu laufen schien. Besonders spannend: Für 2022 gibt es sogar Hinweise auf möglicherweise geschönte Erläuterungen.

Das Ergebnis: Welche Fehler die BaFin gefunden hat

Uff, die ACCENTRO Real Estate AG hat sich da ganz schön was eingebrockt. Die BaFin, unsere Finanzaufpasser, hat am 20. Dezember 2024 ordentlich auf den Putz gehaue. Also, was ist passiert? Die ACCENTRO-Leute haben in ihren Büchern für 2021 und 2022 Forderungen zu hoch bewertet. Sie hatten da ein paar Forderungen aus einem geplatzten Deal mit der DIM Holding AG. Statt das Ganze realistisch zu bewerten, haben sie die Zahlen ziemlich aufgeblasen: 2021 wurden die Forderungen um ca. 5 Mio. € zu hoch angesetzt, ein Jahr später sogar um 12 Mio. € zu viel.

Die BaFin meint, ACCENTRO hätte checken müssen, dass sie dieses Geld wohl nie wiedersehen. Stattdessen haben sie so getan, als wäre alles paletti. Aber es kommt noch dicker: In ihren Erklärungen für 2022 haben sie auch noch ein bisschen Seemannsgarn gesponnen. Sie behaupteten, die Kohle wäre erst Ende 2022 fällig geworden, dabei war der Stichtag schon im Mai. Und von angeblich gesicherten 8 Millionen Euro waren in Wirklichkeit nur 2 Millionen wirklich in trockenen Tüchern.

Und mein Senf dazu

Ein Blick in die Pressemitteilung des Unternehmens klärt auf: Die Abschreibung wurde vorgenommen. Allerdings erst im Quartalsbericht zum 30. September 2023. Zu spät also. Und die Höhe? 13,3 Millionen Euro. Das ist übrigens auch der Grund, warum ACCENTRO in den ersten neuen Monaten des Geschäftsjahres 2023 einen Verlust erwirtschaftet hat.

Was das bedeutet? Die Fehlerfeststellung ändert nichts an den aktuellen Zahlen des Immobilienkonzerns. Die Wertminderungen wurden verbucht, aber eben nach Ansicht der BaFin zu spät.

Wie ist der Fehler zu bewerten? Aus heutiger Sicht macht es für einen Aktionär keinen Unterschied, in welchem Jahr die Wertminderung gebucht wurde. Aber schauen wir einmal zurück ins Jahr 2023: Da hätte man als Investor gerne die „richtigen“ Zahlen in der Bilanz. Denn dann hat die Immobilienbranche bereits kräftig gewackelt. Auch wenn eine Wertminderung nicht liquiditätswirksam ist, was bedeutet die Rückabwicklung des Kaufs sonst noch für die Bilanz? Denn Rechtsberatungskosten belasten nicht nur das Ergebnis, sondern auch die Liquidität. Das wollte ich als Investorin schon genauer wissen.

Was mich an der Fehlermeldung der BaFin stört? Ich finde sie für Laien nicht sehr verständlich. Das ist wahrscheinlich nicht die Aufgabe der BaFin, aber es wäre trotzdem hilfreich, wenn nicht erst die Pressemitteilungen die Fehlerfeststellungen deutlicher machen würden. Denn aus der BaFin-Mitteilung vom Dezember geht nicht hervor, dass die Abschreibung im Jahr 2023 erfolgte. Schade, denn so richten sich die Erläuterungen eher an Bilanz-Nerds wie mich als an die breite Masse der Anleger.

Weitere Informationen:

• Immobilienkonzern Accentro unter Druck: Kein Sommerloch in Sicht (NWB Experten-Blog)
• ACCENTRO Real Estate AG: Fehlerbekanntmachung für die Jahres- und Konzernabschlüsse 2021 und 2022 (bafin.de)
• ACCENTRO Real Estate AG: Hintergrund zur Bekanntmachung der Prüfungsanordnungen der BaFin (investors.accentro.de)