Immobilien sind immer sehr begehrt und wegen der vielen Gestaltungsmöglichkeiten allerdings auch ein häufiges Streitthema mit dem Finanzamt. In gleich zwei Fällen hat sich der BFH nun zur Prüfung der Überschusserzielungsabsicht geäußert.  Entschließt sich der Steuerpflichtige die Form der Vermietung zu wechseln, ist diese nämlich in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten. Heute möchte ich Ihnen den ersten Fall vorstellen:

Der Urteilsfall

Die Klägerin war Eigentümerin eines Zweifamilienhauses und eines Bungalows mit zwei Wohnungen. Bei der Anschaffung waren alle Einheiten unbefristet vermietet. Nach dem Auszug der Mieter wurden alle Wohnungen umfassend saniert und anschließend ab Juni 2004 als Ferienwohnungen vermietet. Die Wohnungen im Zweifamilienhaus wurden auch über längere Zeit regelmäßig immer wieder an Monteure vermietet. Eine Wohnung im Bungalow wurde von der Eigentümerin zu unstreitig 40 % zeitweise selbst zu Ferienzwecken genutzt.

Nach Durchführung einer Außenprüfung vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass für beide Objekte (Bungalow; Zweifamilienhaus) eine Überschussprognose zu erstellen ist, deren Ergebnis allerdings nach den Berechnungen des Prüfers negativ ist. Vor diesem Hintergrund erkannte das Finanzamt die erklärten Werbungskostenüberschüsse nicht mehr an.

Die Entscheidung

Nach den Urteilen des BFH vom 08.01.2019 (IX R 37/17 und IX R 16/18) sind sowohl der objektive als auch der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG objektbezogen zu prüfen.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist die Einkünfteerzielungsabsicht indiziert und daher nicht zu prüfen. Entscheidet sich der Steuerpflichtige allerdings, nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung und sich anschließender Sanierungsphase für eine andere Form der Vermietung (zum Beispiel als Ferienimmobilie), ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab. Dabei beginnt der Prognosezeitraum grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung des für die Prognoseentscheidung maßgeblichen Objekts.

Fazit

Entschließt sich der Steuerpflichtige, nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

Erfolgt also eine Nutzungsänderung hin zu einer Ferienimmobilie, ist die Einkommenserzielungsabsicht neu zu prüfen. Nach ständiger Rechtsprechung wird zwar angenommen, dass die Vermietung einer Ferienwohnung mit einer Vermietung an Dauermieter vergleichbar ist. Bedingung hierfür ist allerdings, dass das Objekt – abgesehen von ortsüblichen Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Dies wird im Übrigen auch bei der wochen- bzw.  monatsweisen Überlassung an Monteure angenommen.

Kann ein Vergleich mit dem ortsüblichen Durchschnitt nicht hergestellt werden, so ist die Vermietung nicht mit einer Dauervermietung vergleichbar. Hilfsweise ist die Einkünfteerzielungsabsicht mit einer Überschussprognose nachzuweisen. Diese sollte dem Finanzamt umgehend zur Verfügung gestellt werden, da die Einkünfteerzielungsabsicht bereits von Beginn an vorliegen muss.

Lesen Sie hierzu im NWB Experten-Blog meinen Beitrag:
Vermietungsobjekt – notwendige Prüfung der Überschusserzielungsabsicht

Und in der NWB Datenbank hierzu auch:
Langenkämper, Vermietung und Verpachtung, infoCenter NWB BAAAB-13237

Weitere Informationen:
BFH Urteile vom 08.01.2019:
IX R 37/17
IX R 16/18