Die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) steckt seit Ende 2022 in einem Steuerstreit mit dem Finanzamt Potsdam – und es geht um einiges. Das Finanzamt stellt infrage, ob die DKR beim Börsengang 2015 wirklich die damals notwendige Streubesitzquote von 25 % erfüllt hat.
Der Knackpunkt: Ein großer Teil der Aktien wurde damals von der Hauptgesellschafterin an Dritte verkauft, um diese Quote zu erreichen. Die Finanzbehörde sieht darin eher eine Trickserei als eine echte Erfüllung der REIT-Kriterien. Der Streit ist jedoch nicht das Einzige, was beim Konzern die Kassen geleert hat.
Was der Immobilienkonzern über den Zoff mit dem Finanzamt berichtet
Das hat finanzielle Folgen. Die DKR musste für die Jahre 2016 bis 2021 satte 9,8 Millionen € an Ertragsteuern nachzahlen und hat zusätzlich Rückstellungen für weitere mögliche Steuerforderungen, wie Gewerbesteuer, gebildet. Um sich dagegen zu wehren, hat das Unternehmen Einspruch gegen alle Steuerbescheide eingelegt und versucht, die Zahlungen erst mal auszusetzen. Doch das Finanzamt hat den Antrag abgelehnt, und auch das Finanzgericht Potsdam hat im Juli 2023 entschieden, dass die Nachzahlungen geleistet werden müssen. Eine Beschwerde dagegen? Fehlanzeige – war nicht möglich.
Und es geht weiter: Das Finanzamt hat bereits die nächste Prüfung für die Jahre 2018 bis 2021 gestartet, was bedeutet, dass noch mehr Steuerforderungen im Raum stehen könnten. Trotz der Rückschläge gibt die DKR nicht auf und kämpft weiter vor Gericht gegen die Steuerbescheide. Eine endgültige Entscheidung? Die könnte sich noch Jahre hinziehen.
Falls die Finanzbehörde am Ende recht bekommt und der REIT-Status endgültig wegfällt, könnte das für die DKR richtig teuer werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, hat das Unternehmen seinen Jahresabschluss bereits so aufgestellt, dass mögliche finanzielle Folgen mit eingeplant sind. Trotzdem bleibt das Ganze ein Risiko – nicht nur für die Steuerverpflichtungen, sondern auch für die finanzielle Stabilität der DKR insgesamt.
Wie sich der Streit auf die Bilanz auswirkt
Im Geschäftsjahr 2023/2024 wurden für die Veranlagungsjahre 2014-2017 Steuerrückstellungen in Höhe von knapp 6 Mio. € für mögliche Steuernachzahlungen (Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer) gebildet. Insgesamt belaufen sich die Steuerrückstellungen auf knapp 10 Mio. €.
Kein Pappenstiel für den Immobilienkonzern, der bei einem Jahresumsatz von 77 Mio. € am Ende des Geschäftsjahres nur 1,4 Mio. € in der Kasse hatte. Was hat die Kasse geleert? Im Geschäftsjahr waren bereits knapp 9 Mio. € an Ertragsteuern an das Finanzamt und gut 23 Mio. € an Zinsen an die Banken gezahlt worden. Nicht nur die Auseinandersetzung mit dem Finanzamt, auch die hohe Zinslast macht der DKR zu schaffen. Hinzu kommen Beratungskosten, unter anderem für Rechtsberatung. Sie verschlingen knapp vier Prozent der Mieteinnahmen. Auch der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr gibt zu denken: Die Kosten für Rechtsberatung und Gutachten sind im Vergleich zum Vorjahr um ein Drittel gestiegen.
Und mein Senf dazu
Es sieht nicht gut aus. Es sei denn, dass Finanzamt Potsdam kommt zum Schluss, dass mit dem REIT-Status alles in Ordnung ist. Vor zwei Jahren hat die DKR hier auch noch mehr Selbstbewusstsein an den Tag gelegt, wie ein Blick in den Geschäftsbericht 2021/2022 auf Seite 119 zeigt:
„Demgegenüber wurden zeitgleich Forderungen aus Steuererstattungsansprüchen in gleicher Höhe erfolgswirksam gebildet, da die Gesellschaft von einer inhaltlich unrichtigen Rechtsauffassung der Finanzverwaltung ausgeht.“
Inzwischen wird die Forderung übrigens nur noch als Eventualforderung im Anhang erwähnt (Geschäftsbericht 2023/2024, S. 125) und wird somit nicht in der Bilanz erfasst:
„Sollte die Gesellschaft im Rechtsstreit mit der Finanzverwaltung obsiegen, sodass der REIT-Status nicht in Frage gestellt würde, wären keine Steueraufwendungen zu erfassen gewesen. Insofern beläuft sich die Eventualforderung (exklusive Zinseffekte) für Steuern auf TEUR 13.447,2 (Vj.: TEUR 18.505,2) zum Berichtsstichtag.“
Da hat wohl jemand dem Unternehmen den Zahn gezogen. So wie es derzeit aussieht, müssen wir uns noch in Geduld üben, bis die endgültige Entscheidung des Finanzamtes vorliegt.
Weitere Informationen